¿A QUÉ CONTRATOS AFECTA EL REAL DECRETO LEY 15/2020?
A los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda[1] del artículo 3 de la LAU.
¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES MEDIDAS DE ESTE RDL 15/2020?
El RDL 15/2020 mantiene la distinción del RDL 11/2020 relativa a la condición del arrendador:
Si, el arrendador ES GRAN TENEDOR – titular de más de 10 inmuebles (excluidos garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2– o empresa o entidad pública de vivienda, entonces (art. 1 RDL 15/2020):
- • El arrendatario tiene 1 mes desde la entrada en vigor del RDL (hasta el 22/05/2020) para solicitar moratoria en el pago de la renta, siempre que con anterioridad no se hubiese alcanzado ya un acuerdo respecto a moratoria y/o reducción de renta. En tal caso prevalecería el acuerdo alcanzado entre las partes.
- • La moratoria del pago de la renta (si la solicita el arrendatario) será obligatoria para el arrendador y de aplicación automática (sin necesidad de aceptación expresa por el arrendador).
- • La moratoria del pago se aplica en las siguientes condiciones:
- • Plazo: por el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes (prorrogables una a una) en el caso que aquel plazo fuera insuficiente. En ningún caso podrán superarse los 4 meses y a partir de la siguiente mensualidad de renta (a la petición cursada por el arrendatario).
- • Recuperación renta: Fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años a contar a partir del momento en el que se supere la situación del estado de alarma (o sus prórrogas) o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
- • Condiciones: no se aplicarán penalizaciones ni intereses.
Si, el arrendador NO ES gran tenedor (ni empresa o entidad pública de vivienda), entonces (art. 2 RDL 15/2020):
- • El arrendatario tiene 1 mes desde la entrada en vigor del RDL (hasta el 22/05/2020) para solicitar aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que con anterioridad no se hubiese alcanzado ya un acuerdo respecto a moratoria y/o reducción de renta. En tal caso prevalecería el acuerdo alcanzado entre las partes.
- • Ante la falta de acuerdo, el RDL 15/2020 no impone al arrendador la obligación de aplicar la moratoria de la renta.
- • El RDL 15/2020 (art. 2 aptdo. 2) ofrece, en el “marco del acuerdo” entre arrendador y arrendatario, que la fianza depositada se aplique al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades.
En caso de aplicación de la fianza, está deberá ser íntegramente restituida en el plazo de 1 año a contar desde la adopción del acuerdo o, si la duración del contrato fuese inferior, en el plazo que restase de vigencia del contrato.
- ¡¡IMP!! El RDL 15/2020 no obliga al arrendador NO gran tenedor a que acepte la moratoria en el pago de la renta (ni tampoco a que aplique la fianza al pago de rentas).
Insistimos en la necesidad de documentar todo posible intento de acuerdo y, en su caso, los motivos por los que se rechazan las propuestas de acuerdo.
LAS MEDIDAS DEL RDL 15/2020, ¿SON APLICABLES A TODO TIPO DE ARRENDATARIOS?
NO. El artículo 3 del RDL 15/2020 establece los requisitos que ha de cumplir el arrendatario para que sean aplicables las medidas dispuestas en los artículos 1 y 2.
Estas son:
- • Arrendatario que sea autónomo o PYME, en todo caso, el inmueble objeto de contrato de arrendamiento ha de estar afecto a su actividad y:
Si es autónomo:
- • Estar filiado y en situación de alta con fecha anterior al estado de alarma.
- • Actividad haya quedado suspendida como consecuencia del RD 463/2020 o posteriores.
- • Si la actividad no ha quedado suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Si es PYME
- • No se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.
- • Actividad haya quedado suspendida como consecuencia del RD 463/2020 o posteriores.
- • Si la actividad no ha quedado suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El articulo 4 del RDL 15/2020 regula los medios de acreditación de los anteriores requisitos.
[1] Recordemos que las medidas para arrendamiento para uso de vivienda fueron reguladas por el RDL 11/2020.
