En 2012 se creó, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb)
entidad privada constituida, como uno de los mecanismos para tratar de obtener el saneamiento del sector financiero español, y, en especial, de aquellas entidades financieras, que arrastraban problemas por la elevada exposición a la crisis del sector inmobiliario, siendo, uno de los requisitos establecido por las instancias comunitarias para el acceso al programa de asistencia financiera externa del proceso de reestructuración y recapitalización de su sector bancario y desde entonces se han transferido a dicha entidad los activos problemáticos de la banca y comenzado la gestión de la encomienda destinada a su objetivo principal, la venta de los activos, obteniendo el máximo de rentabilidad.
Abstract:
In 2012, the Company “Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria” (Sareb) was incorporated. Sareb is a private company created as one of the mechanisms aimed at trying to try to reorganize and clean up the Spanish banking sector and in particular those entities undergoing serious problems due to the real estate crisis underway. In fact, the incorporation of this company was one of the conditions required by EU authorities to qualify for the external finance assistance programme of the restructuring and recapitalization process of the banking sector. Since then, the toxic assets held by banks have been transferred to Sareb, whose aim is to manage such assets and sell them with the maximum profitability.
LA CRISIS INMOBILIARIA COMO ORIGEN DE LA GESTACIÓN DE SAREB
Derivado de los problemas asociados a la excesiva exposición del mundo financiero al sector inmobiliario, se creó, a lo largo del año 2012, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (denominada comúnmente como Sareb) siendo, por tanto, ésta, una entidad privada finalmente constituida en noviembre de dicho año, precisamente para tratar de obtener el saneamiento del sector financiero español, y, en especial, de aquellas entidades financieras, que arrastraban importantes problemas por dicha exposición.
Desde entonces, Sareb se ha conformado, entre otros, como un instrumento para el saneamiento bancario español, con la obligación y el compromiso de vender en el plazo establecido los activos financieros e inmobiliarios recibidos, tratando de obtener el máximo valor por ellos, devolviendo la deuda avalada por el Estado español, para lo que debe asegurar su viabilidad empresarial lo que le permitiría cumplir con sus obligaciones con los inversores, los accionistas y el Estado que lo avala.
Esta entidad se gestó dentro del Programa de Asistencia a España para la recapitalización del sector financiero, que se formalizó con la suscripción del Memorando de Entendimiento (en adelante MOU) sobre condiciones de Política Sectorial Financiera, rubricado el 23 de julio de 2012 por la Comisión Europea y el Gobierno de España. El MOU en el cuál se prevé la posibilidad de crear una sociedad que se encargue de la gestión de activos problemáticos procedentes de entidades de crédito, es la norma en la que se incardina la constitución de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), a la que fueron transferidos los mismos.
Dicho acuerdo establecía claramente que los activos problemáticos de los bancos objeto de ayuda deberían eliminarse rápidamente de sus balances, lo que afectaba especialmente a los préstamos para promociones inmobiliarias y los activos de hipotecas ejecutadas, aunque, también afectaría a otros activos si se advirtieran signos de un grave deterioro de su calidad. El principio que fundamenta esta segregación es que deben transferirse los activos a una entidad de gestión externa, al valor económico real (a largo plazo) de los activos, que se establecerá mediante un proceso minucioso de revisión de su calidad, partiendo de las valoraciones individuales empleadas en la prueba de resistencia. Las pérdidas respectivas se materializarán en los bancos en el momento de la segregación.
Por último dicho MOU establecía que las autoridades españolas, en consulta con la Comisión Europea, el BCE y el FMI, debían preparar un plan general y un marco legislativo para el establecimiento de este mecanismo de segregación de activos antes de finales de agosto de 2012, adoptando la legislación precisa en otoño a fin de garantizar que la entidad esté en pleno funcionamiento para noviembre de 2012; lo cual se llevó a cabo puntalmente.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE SAREB
Derivado del acuerdo con las instituciones europeas, se configuró la necesidad de otorgar un carácter privado a las sociedades de gestión de activos y por ello, debemos tener en cuenta que la mayor parte del capital de Sareb es privado, 55%, mientras que, el 45% está en manos del Fondo de Reestructuración Bancaria (conocido como FROB), por ello, hasta el momento se considera que Sareb es una empresa privada.
Tal consideración de entidad privada, deriva del hecho de que la mayor parte de su capital, el 55%, proviene de entidades privadas y por ello se gestiona y configura como tal, pero hay que tener en cuento que, por el contrario, su principal accionista lo constituye, como decimos el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), que no deja de ser una entidad de titularidad pública, que posee el 45% de su capital. De hecho, la propia constitución de Sareb establece de conformidad con lo establecido en la Ley 9/2012 y en su normativa de desarrollo, que en ningún caso la participación pública en el capital de la Sociedad podrá ser igual o superior al cincuenta por ciento (50%) del mismo entendiendo por “participación pública” el conjunto de las participaciones, directas o indirectas, que ostenten las unidades institucionales públicas, tal y como se definen en el Sistema Europeo de Cuentas Nacionales, españolas.
Además, la configuración actual permite manifestar que Sareb no es un banco ni una entidad financiera, sino que ha sido creada como una sociedad de gestión de activos y por tanto no dispone de ficha bancaria, sin tener la posibilidad de operar como dichas entidades financieras. Su objetivo principal ha quedado establecido en la venta de los activos, que, procedentes de la banca que ha recibido ayudas, deben ser nuevamente vendidos obteniendo el máximo de rentabilidad en cada uno de ellos.
De hecho, en su configuración se han establecido como órganos rectores de la Sociedad una a Junta General de Accionistas y un Órgano de Administración con forma de Consejo de Administración.
En concreto, Sareb recibió, cuando fue constituido, casi 200.000 activos por un valor aproximado de 50.781 millones de euros, de los cuales, el 80% serían activos financieros (fundamentalmente préstamos a promotores) y el 20% activos inmobiliarios, entre los que se encontraban tanto viviendas (terminadas o en construcción) como suelos como paquetes de activos en oficinas y locales. Dichos activos procedían de nueve entidades, que se dividen en dos grupos, el denominado Grupo1 compuesto por BFA-Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco-Banco Gallego y Banco de Valencia, y el denominado Grupo2 compuesto por BMN, Ceiss, Liberbank y Caja3.
IMPLEMENTACIÓN DEFINITIVA DE SAREB Y OPERATIVA ACTUAL
En cuanto a su gestación, es importante tener en cuenta que, ante la situación econ
ómica de crisis que se venía arrastrando en España desde el año 2008 y que fundamentalmente tenía una componente inmobiliaria, las instituciones europeas y el Gobierno de España decidieron atajar las graves consecuencias que para las entidades financieras y de ahorros suponía sus niveles de exposición al mundo inmobiliario que había sufrido su peor crisis de los últimos años. Por ello, en Julio de 2012 el Gobierno español firmó con sus socios europeos el Memorando de Entendimiento (que en términos jurídicos conocido como MOU) y en éste se determina la creación de Sareb como una de las condiciones para recibir ayuda financiera. De esta manera, dicho documento impone la creación de una gestora a la que transferir los activos inmobiliarios de las entidades que se encontraban en dificultades para reducir los riesgos de éstas liquidando ordenadamente los activos problemáticos.
Una vez suscrito dicho documento el Gobierno de España, procedió a aprobar la normativa que desarrollaba y ejecutaba actuaciones en dicho sentido y que venía a continuar con la normativa estatal que desde el año 2011 trataba de regular el saneamiento del Sector financiero. En concreto se aprobó la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero que continuaba los dictados del Real Decreto-Ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero, que se publicó con el fin de adoptar medidas urgentes conducentes a lograr el saneamiento de los balances de las entidades de crédito, afectados negativamente por dicho deterioro.
Dicha Ley 8/2012 era la culminación de la tramitación del Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero y recoge, por un lado, requerimientos de cobertura adicionales a d el Real Decreto-Ley 2/2012, por el deterioro de las financiaciones vinculadas a la actividad inmobiliaria clasificadas como en situación normal, (nuevos requerimientos que, de igual manera que en el anterior, se establecen, por una sola vez, de manera diferenciada en función de las diversas clases de financiación), por otro lado se prevé expresamente la constitución de sociedades de capital a las que las entidades de crédito deberán aportar todos los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con el suelo para la promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias, y las reglas necesarias para garantizar la neutralidad fiscal de las operaciones que se realicen en la constitución de estas sociedades para la gestión de activos.
Además de lo anterior, se aprobó la Ley 9/2012 de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito que trae causa del Real Decreto-ley 24/2012, de 31 de agosto, que establecía la ejecución de determinadas cuestiones concretas del MOU precitado, entre ellas, regula por un lado, los procesos de reestructuración y resolución ordenada de las entidades de crédito, siendo el criterio fundamental para la aplicación de uno u otro el de la viabilidad de la entidad y por otro, se prevé la posibilidad de constituir una sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria, que se encargue de la gestión de aquellos activos problemáticos que deban serle transferidos por las entidades de crédito.
En definitiva, dicha Ley venía a implantar en España el marco normativo general para la gestión de crisis bancarias, con el fin de que los poderes públicos dispusieran de los instrumentos más adecuados para realizar la reestructuración y, en su caso, la resolución ordenada de las entidades de crédito que atraviesan dificultades. Y, en desarrollo de la misma y con el objetivo concreto de crear una sociedad de gestión de esta tipología de activos, el Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos. La citada disposición es la que establece concretamente el marco jurídico aplicable a la creación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, y a los activos que le serán transmitidos; y es la que prescribe, exactamente qué entidades vendrán obligadas a transmitir sus activos a la sociedad, y posibilitan la constitución de agrupaciones de activos y pasivos de Sareb que conformarán patrimonios separados carentes de personalidad jurídica.
En definitiva, el Real Decreto desarrolla las previsiones de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, en materia de Sociedades de Gestión de Activos. Este desarrollo normativo se realizará tanto desde una perspectiva general, es decir, introduciendo regulación relativa al marco genérico de aplicación a todas las sociedades de gestión de activos que se pudieran constituir, como desde una perspectiva específica, esto es, completando el régimen jurídico de aplicación a la denominada Sareb.
Enmarcada en este conjunto de normas, finalmente Sareb se ha gestado y opera como una sociedad de liquidación cuya misión es gestionar y comercializar los activos procedentes de las entidades que recibieron ayuda pública y en concreto en cuanto a la totalidad de la cartera de Sareb, la misma está formada fundamentalmente por préstamos promotor e inmuebles que fueron adquiridos a estas entidades por dicho importe que finalmente quedó fijado en los cincuenta mil setecientos ochenta y un millones de euros, disponiendo de un plazo legal de quince años, esto es hasta 2027, para liquidar todos los activos comercializándolos y obteniendo el mayor rendimiento a los mismos.
Para su comercialización, Sareb ha desarrollado, según sus propios términos, una estrategia multicanal con el objeto de vender sus activos a través de tres canales:
- Un primer canal minorista: realizando la venta minorista de activos a través de la la red comercial de las propias entidades entidades cedentes de dichos activos.
- Canal de venta de los denominados Activos Singulares: por su parte Sareb, realiza la venta directa de dichos activos constituidos préstamos sindicados, operaciones de suelos, oficinas, locales comerciales etc.
- Por último tiene establecido un Canal mayorista a través del cual Sareb vende paquetes y carteras de activos a inversores institucionales, mediante Fondos de Activos Bancarios (FAB), las Sociedades de Arrendamientos de Activos y SOCIMIs. En concreto, Los Fondos de Activos Bancarios (FAB), son instrumentos de Sareb dirigidos a inversores institucionales, inspirados en los fondos de titulización y que operan como una joint venture, en la que Sareb mantiene un porcentaje en el capital. Estos fondos deben estar gestionados por una sociedad gestora de titulización de activos, así como estar registrados en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
En cuanto al origen de los fondos con los que se creó Sareb, los activos se adquirieron con la emisión de deuda cuyos intereses se abonan periódicamente, y que se encuentra avalada por el Estado por lo que en caso de que la sociedad no cumpla su misión de desinvertir y obtener el necesario capital podría repercutir en las arcas públicas como garante. Bien es cierto que, hasta el momento, según la información que el Sareb aporta está cumpliendo con todos sus compromisos de pago, por lo que se estaría cumpliendo con las exigencias objetivos de la normativa por la que fue constituido.
Igor Bárcena Goicoechea
División Administrativo
Socio
i.barcena@barrilero.es
