B-TODAY

Febrero 2019

LA FUGAZ VIGENCIA DEL REAL DECRETO- LEY (21/2018) Y EL QUINTO RÉGIMEN ARRENDATICIO COEXISTENTE

IGOR BÁRCENA GOICOECHEA
INMOBILIARIO

El día 14 de diciembre de 2018, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley (RDL) 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el día 19 de diciembre. Tras una breve vigencia de apenas 35 días, el pasado jueves 22 de enero no logró el refrendo necesario del Congreso de los Diputados, quedando derogado pero, eso sí, con un número no despreciable de contratos de arrendamientos suscritos a su amparo y sujetos a dicho efímero régimen jurídico.

Para la publicación de dicha norma el gobierno alegó la necesidad de equilibrar  la posición jurídica entre arrendador y arrendatario puesto que la reforma llevada a cabo en el año 2013 no había obtenido los resultados perseguidos, ya que no se consiguió ni el incremento de la oferta del parque de vivienda ni la pretendida rebaja de los precios de las rentas, situando al arrendatario en una situación de debilidad.

El Gobierno alegó como motivos del cambio regulatorio: (i) la grave situación de vulnerabilidad económica y social de  un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado, (ii) un comportamiento desigual y heterogéneo del mercado del alquiler en las diferentes provincias (motivado en muchas de ellas por el auge del alquiler turístico, (iii) la escasez del parque de vivienda en arrendamiento social, (iv) el alto número de desahucios arrendaticios, y (v) la necesidad de corrección de las deficiencias en materia de accesibilidad. A tal fin se aprobó el  citado Decreto que modificaba cuestiones tan sustanciales en el ámbito arrendaticio como los plazos, la fianza obligatoria y el procedimiento de desahucio, entre otras.

Sin embargo, toda esa motivación, necesidad de protección y equilibrio, carácter de urgencia alegada por el Gobierno, etc. en tan solo 35 días se desvanece. Dicho Decreto no obtiene, como se ha dicho, el refrendo necesario del Congreso para mantener su vigencia. Pero ¿“desaparecen” los distintos contratos firmados bajo su breve vigencia? No, dichos contratos permanecen vigentes, con todos sus efectos y sujetos, aquí viene la paradoja, a un régimen jurídico casi derogado antes de su entrada en vigor.

Si ya contábamos con “pocos” regímenes coexistentes en materia arrendaticia  según la fecha de firma de los contratos –los denominados “de renta antigua” (L.A.U. 64), los del Decreto “Boyer”, los de la L.A.U. del 94 antes del 2013 y los de la L.A.U. del 94 tras la reforma del 2013– nuestro Gobierno nos ha regalado uno más: el surgido al amparo del referido Decreto 21/2018, creando una situación anómala –no digna de servir como modelo legislativo– y agravando la inseguridad jurídica ya existente en esta materia.

Ante tal escenario no cabe  conclusión distinta: el Poder Legislativo  ha  reproducido la “paradójica” actuación llevada a cabo a finales del año 2018 por el Poder Judicial con materias tan importantes como la obligación de abonar el Impuesto de actos jurídicos documentados en los préstamos hipotecarios. Da la impresión de que quien tomas las decisiones no tiene en cuenta cuales son las consecuencias reales de estas en el ciudadano de a pie.

Reformas más importantes previstas en el Real Decreto Ley 21/2018

REAL DECRETO LEY 21/2018 DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER
*35 días de vigencia
RÉGIMEN VIGENTE
PLAZOArrendatario:
– Persona física    › 5 años
– Persona jurídica › 7 años
3 años
 PRÓRROGA OBLIGATORIASi nada comunican las partes, la prórroga tácita › 3 años1 año
 FIANZALimita en algunos casos las garantías adicionales a un importe no superior de 2 meses de renta.El arrendatario tiene la obligación de pagar fianza y el arrendador puede imponer el pago de garantías adicionales
 APARTAMENTOS TURÍSTICOSOtorga la facultad a las comunidades de propietarios de fijar en su régimen de funcionamiento si se puede o no arrendar para uso turístico.Vacío legal *a excepción de lo previsto por algunos ayuntamientos
 HOGARES VULNERABLESProtección especial para los denominados “hogares vulnerables” en caso de desahucios.No hay protección especial
 ITPExento para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.No exento

*Las reformas reflejadas afectan a los contratos de vivienda.

admin