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31 de diciembre de 2.014. El fin de la “Renta antigua” ¿Solo se salvan las personas físicas?

Permítannos comenzar este breve Articulo Doctrinal con la expresión que sigue:

“La fecha señalada en rojo en el calendario es el 1 de Enero de 2.015, ya que se levantará la veda que dispuso la Ley de Arrendamientos Urbanos en 1.994,

impulsada por el, entonces, Ministro Miguel Boyer que conlleva el fin de todos los Contratos casi perennes y con unas rentas de alquiler muy bajas, desacompasadas con los tiempos que corren; salvándose sólo las personas físicas arrendatarias”.

Pues bien, el transcrito y otros titulares se publican – ya desde hace tiempo – en todos los mass media creando desconcierto entre los ciudadanos de a pie, legos en el mundo del Derecho, provocando, como se verá, la adopción de medidas defensivas y de dudosa legalidad, por parte de las Administraciones Públicas – municipales – ajenas al ámbito propio del Derecho Privado y, lo que, a estos efectos concierne, constituyendo una auténtica – dicho con el debido respeto – aberración jurídica. Ello, por las consecuencias que esta abundante e inexacta información puede ocasionar.

Es un hecho. La Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre es de extraordinaria complejidad en cuanto a su necesaria y difícil interpretación en orden a su aplicación práctica. Así las cosas, la meritada Disposición recoge una serie de supuestos que conducen a la extinción de muchos contratos, no de una forma directa y clara, sino que exige una minuciosa labor de análisis que permita enumerar todos y cada uno de los que, efectivamente, finalizan el próximo 31 de Diciembre de 2.014; diferenciándolos de aquellos que ya han finalizado previamente a dicha data – quizá, el propio Arrendador lo desconozca – o, por el contario, de aquellos otros Contratos Locatarios cuya vigencia se mantendrá indemne más allá del 1 de Enero de 2.015.

Acaso, Ud. Arrendador, ¿Conoce que existían otras fechas claves anteriores a la tan publicitada del 31 de Diciembre de 2.014 que provocaban la extinción de determinados Contratos de los denominados de “renta antigua”?. Si lo desconoce, Ud. podría encontrarse en alguno de dichos supuestos – como le ha pasado, de hecho, a algún Cliente de nuestro Despacho – y, sí así lo desease, bastaría con cumplir algún trámite de obligada observancia para resolver dicho Contrato, sin tener que esperar a la notoria fecha del 31 de Diciembre de 2.014.

En idéntico sentido, tal vez, haya estado Ud. soportando una relación contractual económicamente perjudicial – para los tiempos que corren – que, sin embargo, por Ley, no tenía la obligación jurídica de soportar. Es decir, todavía hoy día, nos encontramos con Clientes que acuden a nuestro Despacho con la necesidad de encontrar un resquicio legal que les permita resolver algún tipo de relación contractual arrendaticia de éstas de renta antigua – porque pierden dinero con dicho arrendamiento y no pueden, hablando en términos económicos, sostener dicha carga – cuando y, precisamente, porque así lo dispone la antedicha Disposición Transitoria Tercera de la vigente LAU, podían haber finalizado la misma mucho tiempo antes.

Esto es, ¿conocía Ud. que el 1 de Enero de 2.000, el 1 de Enero de 2.005, el 1 de Enero de 2.010 o, incluso, el pasado 24 de Noviembre de 2.014 eran, también, fechas claves señaladas por la nombrada Disposición para “acabar” con determinados Contratos de este tipo? Pero es que, también, puede suceder que Ud. tenga un determinado Contrato que, hoy por hoy, finalice el día 31 de Diciembre de 2.014, pero que si no realiza previamente una serie de trámites legales, su eficacia se prolongue más allá de dicha data. Actualmente, ¿Se está informando de esta posibilidad?

O al revés, puede ser que, hoy día, su Arrendador “amparado por el ineludible final anunciado por los medios de comunicación de todos los Contratos de este tipo” le esté coaccionando con el desalojo del local para el día 31 de Diciembre de 2.014 salvo que pase por el aro, aceptando – innecesariamente, a nuestro juicio – una subida de renta, cuando, sin embargo, por Ley, la eficacia de su Contrato se prolongue más allá de dicha data. Con lo cual, habrá aceptado una subida que en modo alguno tenía necesidad de aceptar. ¿Puede, quizá, Ud. encontrarse en alguno de estos supuestos?

Pues bien, ciertamente, por este desconcierto creado públicamente y el miedo que ello provoca, en nuestro Despacho se ha establecido, desde hace tiempo, un – llamémoslo – Protocolo de Actuación para este tipo de asuntos.

Así, la primera de las actuaciones cuando un Cliente llega a nuestro Despacho es que rellene un cuestionario-tipo con las siguientes preguntas cruciales que son la llave necesaria para poder dar una solución jurídica correcta y adecuada a sus necesidades o, bien, a sus pretensiones:

  • Fecha del Contrato. Ahora coexisten 4 regímenes distintos: Anteriores a 1.985, Posteriores a 1.985, LAU 1994 y Reforma Junio 2013.
  • Arrendatario: persona física o persona jurídica.
  • Traspaso: fecha (anterior o posterior a 1 de Enero de 1.995).
  • Subrogación: fecha/parentesco.
  • Actualización de renta: de una sola vez, progresiva, no se ha realizado u oposición.
  • Actividad desarrollada en el Local: comercial-profesional/Epígrafe IAE-cuota.

El segundo paso del antedicho Protocolo es el cotejo de las respuestas dadas por el Cliente al mencionado cuestionario con la correspondiente documentación. Ya que, muchas veces, el Cliente cree – erróneamente – que tiene una determinada relación contractual que, tras el debido análisis del asunto en relación con el soporte probatorio – fundamentalmente, documental – existente, resulta ser muy distinta a la que, inicialmente, pensaba.

Y, la conclusión extraída de este segundo paso resulta ser fundamental para llevar a buen término la consecución de la tercera y última actuación prevista en el indicado Protocolo. Ésta consiste en encajar la situación de hecho controvertida – dicho más sencillo, el problema con el que acude el Cliente al Despacho – con los distintos supuestos – que, vamos a reflejar de forma esquemática, a continuación – de finalización o no finalización, legalmente previstos en la referida Disposición Transitoria Tercera de la vigente LAU de 1.994.

Así, estos distintos supuestos se pueden aunar como sigue:

B.1.- ARRENDAMIENTOS ANTERIORES A 9 DE MAYO DE 1.985: PERSONA FÍSICA: Régimen: DT3ª LAU.

SE EXTINGUEN:

  • Persona física a la que se hubiere subrogado un descendiente (20 años): 31 de Diciembre de 2.014.
  • Persona física con traspaso entre 1/1/95 y 24/11/2004: 24 de Noviembre 2.014.
  • Persona física que adquiera por traspaso antes del 24/11/2014: 31 de Diciembre de 2.014.

NO SE EXTINGUEN:

  • Arrendatario actual o cónyuge: jubilación o fallecimiento.
  • Arrendatario en virtud de traspaso posterior a 24/11/2004: 10 años desde su realización.
  • Subrogado descendiente, habiendo actualizado la renta una sola vez o renta que estuviera pagando a la entrada en vigor LAU mayor que la resultante de actualización (DT3ª7): plazo: 5 años más. Con lo cual, hasta: 31 de Diciembre de 2.019
  • Subrogado descendiente, cuando se hubiera producido traspaso 10 años anteriores a entrada en vigor LAU: plazo: 5 años más. Con lo cual, hasta: 31 de Diciembre de 2.019.
  • Arrendatario persona física en virtud de un traspaso realizado entre 1/1/1995 y 24/11/2004, pero que, a su vez, proviene de un traspaso producido en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU: 25 años desde aprobación Ley. Con lo cual, hasta el 24 de Noviembre de 2.019.

B.2.- ARRENDAMIENTOS ANTERIORES A 9 DE MAYO DE 1.985: PERSONA JURÍDICA:

SE EXTINGUEN:

  • Persona jurídica actividad comercial División 6ª IAE: 20 años desde la entrada en vigor de la LAU: 31 Diciembre de 2.014.
  • Persona jurídica actividad distinta a las comprendidas en la División 6ª IAE con cuota de IAE de 85.000 ptas: 20 años desde la entrada en vigor de la LAU: 31 de Diciembre de 2.014.
  • Persona jurídica actividad distinta a las comprendidas en la División 6ª IAE con cuota IAE entre 85.001 y 130.000 ptas: 15 años:
    • Actualizada la renta de una sola vez o renta que estuviera pagando a entrada en vigor LAU mayor que la resultante de actualización (DT3ª7): plazo: 5 años más. Con lo cual, 31 de Diciembre de 2.014.
    • O, se hubiera producido traspaso en los 10 años anteriores a entrada en vigor de la LAU: 5 años más. Con lo cual, 31 de Diciembre de 2.014.
  • Persona jurídica actividad distinta a las comprendidas en la División 6ª IAE con cuota de IAE entre 130.001 y 190.000 ptas: 10 años y:
    • Actualizada renta de una sola vez o renta que estuviera pagando a entrada en vigor LAU mayor que la resultante de actualización (DT3ª7): plazo: 5 años más. Con lo cual, 31 de Diciembre de 2.009 y,
    • Se hubiera producido traspaso en los 10 años anteriores a entrada en vigor de la LAU: 5 años más. Con lo cual, 31 de Diciembre de 2.014.
  • También se extinguen los Contratos que a fecha de la entrada en vigor de la LAU no haya transcurrido su plazo contractual, con duración inferior a la que resultaría de aplicar las reglas del Apartado 4 DT3ª y se encuentren en alguno de los supuestos anteriores.

NO SE EXTINGUEN:

  • Persona Jurídica actividad comercial División 6ª IAE (20 años) y que:
    • actualizada la renta una sola vez o renta que estuviera pagando a la entrada en vigor LAU mayor que la resultante de actualización (DT3ª7): plazo: 5 años más. Con lo cual, hasta: 31 de Diciembre de 2.019, o
    • se hubiera producido traspaso 10 años anteriores a entrada en vigor LAU: plazo: 5 años más. Con lo cual, hasta: 31 de Diciembre de 2.019.
  • Persona jurídica actividad distinta a las comprendidas en la División 6ª IAE con cuota de IAE de 85.000 ptas: 20 años desde la entrada en vigor de la LAU y que:
    • actualizada la renta una sola vez o renta que estuviera pagando a la entrada en vigor LAU mayor que la resultante de actualización (DT3ª7): plazo: 5 años más. Con lo cual, hasta: 31 de Diciembre de 2.019, o
    • se hubiera producido traspaso 10 años anteriores a entrada en vigor LAU: plazo: 5 años más. Con lo cual, hasta: 31 de Diciembre de 2.019.
  • Persona jurídica actividad distinta a las comprendidas en la División 6ª IAE con cuota IAE entre 85.001 y 130.000 ptas: 15 años y:
    • Actualizada la renta de una sola vez o renta que estuviera pagando a entrada en vigor LAU mayor que la resultante de actualización (DT3ª7): plazo: 5 años más. Con lo cual, 31 de Diciembre de 2.014 y,
    • Se hubiera producido traspaso en los 10 años anteriores a entrada en vigor de la LAU: 5 años más a los 5 anteriores. Con lo cual, 31 de Diciembre de 2.019.

B.3.- ARRENDAMIENTOS LOCAL DE NEGOCIO POSTERIORES A 9 DE MAYO DE 1.985: DT1ª 2 LAU.

  • La duración es la libremente pactada RDL 2/1.985
  • Supuestos controvertidos:
    • Clausulas de sometimiento a prórroga forzosa.
      • Como no era obligatorio, sí así se pacto: se sanciona con la aplicación estricta del Art. 60 TRLAU 64
      • Aunque esté sometido expresamente a dicha prórroga forzosa, debe existir una voluntad indubidada que se extrae del tenor del conjunto del Contrato.
      • Aplicación del 515 CC: ¡Usufructo!: 30 años desde la formalización del contrato.
  • Duración por tiempo indefinido.
    • No supone prórroga forzosa.
    • Aplicación del 515 CC: ¡Usufructo!: 30 años desde la formalización del contrato.
    • No fijación del plazo: Tácita reconducción del CC.

B.4.- ARRENDAMIENTOS USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA POSTERIORES A 1 DE ENERO DE 1.995 LAU:

  • Libertad de pacto; salvo prohibición de vincularse por prórroga legal.
  • Pacto prórroga forzosa:
    • Nulo: altera la esencia y naturaleza del Contrato de Arrendamiento, que debe ser de duración determinada.
    • Aplicación del 515 CC: ¡Usufructo!: 30 años desde la formalización del contrato.
    • Pacto por tiempo indefinido:
      • Nulidad de Clausula – aplicación del 515 CC o tácita reconducción
      • Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera.

Como puede observarse la casuística es mucha y con muy dispares consecuencias jurídicas. Incluso, a nivel jurisprudencial. Por lo tanto, en nuestra humilde opinión, no resulta baladí, si Ud. cree que pudiera encontrarse en alguna de las antedichas situaciones, que se deje asesorar por expertos en esta materia arrendaticia y se olvide de la información, o mejor dicho, desinformación que, como es tema de actualidad, se publicita a diestro y siniestro en todos los medios de comunicación.

Este desconcierto es tal que, incluso, ha alcanzado a las Administraciones Públicas municipales; las cuales están adelantándose a la que, creen erróneamente que, se les viene encima y como medida defensiva están adoptando medidas de dudosa legalidad.

Por ejemplo, Barcelona. El 13 de Marzo de 2.014 publica en su Boletín Oficial, la Resolución adoptada por la Gerencia de Hábitat Urbano del Ayuntamiento mediante la que se acuerda la suspensión para todos aquellos locales-establecimientos de los conocidos como emblemáticos de la concesión de cualquier tipo de licencia: de edificación, de reforma, de rehabilitación, de demolición, de instalación, de apertura, de actividad, etc.

¿Por qué? Pues, la razón es bien sencilla. Responde al temor que le provoca al Gobierno Local la próxima extinción, el 31 de Diciembre de 2.014, de todos – así lo piensan, erróneamente – los Contratos de Arrendamiento de estos locales sitos, normalmente, en los casos antiguos que, lógicamente, podría traer consigo un cambio de actividad – no emblemática, sin arraigo – y, por supuesto, una pérdida de atractivo turístico y, en consecuencia, provocar el temido daño económico para la ciudad.

La velada advertencia es clara: “Propietario-Arrendador si, el 31 de Diciembre de 2.014, desalojas a tu Arrendatario que tiene un local abierto en estos de los denominados emblemáticos, te vas a quedar con un local vacío; ya que, el nuevo Arrendatario no va a tener posibilidad alguna de desarrollar su actividad comercial. No se concede ninguna licencia. Pero es más, Propietario-Arrendador te vas a quedar con el local vacío y sin poder reformar ni realizar obra de ninguna clase. No se concede ninguna licencia.”

Este ejemplo es seguido por otros municipios…San Sebastián; el Grupo Socialista Donostiarra presentó el pasado mes de Noviembre una proposición que defiende la creación de una Comisión no permanente de Pleno que estudie medidas concretas para la protección del comercio tradicional de la ciudad.

Por lo tanto, ante la inminente llegada del 31 de Diciembre de 2.014, tranquilidad. Perdamos el miedo, informémonos de la mano de profesionales expertos y adoptemos medidas coherentes, lógicas y, en cuanto a las Administraciones Públicas compete, ajustadas a los Principios de Legalidad, Proporcionalidad e Igualdad.

Raquel Zuera 
División Administrativo