YARA REMENTERIA BONFIM
INMOBILIARIO
Desde el mes de marzo y a lo largo del año se han dictado varias normas a fin de paliar la situación de crisis sanitaria que, entre otros ámbitos, ha afectado a los contratos de arrendamiento. Desde la aparición de la pandemia, la primera norma que se dictó que trataba esta cuestión fue el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, el cual establece una serie de medidas de flexibilización de los contratos de arrendamiento.
Desde entonces se han ido aprobando diferentes medidas de apoyo y protección de los arrendatarios que incurran en situación de vulnerabilidad por causa de circunstancias sobrevenidas derivadas de la pandemia.
Dada la persistencia de la situación de crisis sanitaria, el último Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo, ha convertido la fecha de 31 de enero de 2021 en una fecha a tener muy presente, ya que ciertas medidas de protección de los arrendamientos que se han adoptado a lo largo de este año se han ampliado hasta la citada fecha.
Las principales medidas adoptadas a nivel nacional –ya que a niveles inferiores también se han tomado cartas en el asunto– y que se han visto ampliadas este último mes de septiembre son las siguientes:
Suspensión de procedimientos de desahucio y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional
En el mes de marzo se previó la medida de suspensión extraordinaria, por un periodo máximo de 6 meses (venciendo hasta entonces el 2 de octubre de 2020), de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para aquellos hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Actualmente, este plazo por medio del citado Real Decreto-ley 30/2020, se ha visto ampliado hasta la fecha de 31 de enero de 2021.
En lo que a esto respecta, recientemente se ha presentado una enmienda parcial conjunta a los Presupuestos Generales del Estado para incluir un mecanismo que prohíba los desahucios a familias en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional y el corte de suministros básicos hasta diciembre de 2022.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento por un periodo de 6 meses
Los contratos de arrendamiento de vivienda que finalicen hasta el 31 de enero de 2021 y que no tengan derecho a prórroga forzosa o voluntaria, siempre y cuando el propietario no necesite la vivienda para sí o sus familiares, podrá, previa solicitud del arrendatario, acogerse a la prórroga extraordinaria del contrato por un plazo máximo de 6 meses; eso sí, deberá hacerlo en las mismas condiciones pactadas en el contrato en vigor, salvo acuerdo distinto entre las partes. Antes del Real Decreto-ley 30/2020, la posibilidad de solicitar esta prórroga extraordinaria se extendía hasta el 30 de septiembre de 2020. Se trata de una medida que, realmente, no se halla vinculada a una situación de vulnerabilidad del arrendatario ya que lo puede solicitar cualquier arrendatario cuyo contrato finalice hasta la fecha citada, a excepción de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares.
Moratoria o condonación parcial de la renta y pago de la renta con aval del Estado
La posibilidad de solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta posiblemente sea, entre las medidas que se han mencionado, la que más variaciones ha sufrido hasta la fecha. Actualmente, tras la aprobación del tan citado Real Decreto-ley 30/2020, se ha extendido hasta el 31 de enero de 2021 la posibilidad de solicitar una moratoria o condonación parcial de la renta, siempre y cuando el arrendador sea un gran tenedor o entidad pública –hasta el mes de julio se podía solicitar la misma incluso si el arrendador era un pequeño propietario.
Lo que se puede solicitar concretamente es una condonación del 50% de la renta o el pago aplazado de la deuda durante 3 años, correspondiendo al propietario la elección de una u otra alternativa.
Por otro lado, se ha implementado un programa de ayudas transitorias de financiación a personas arrendatarias con aval del Estado. De esta forma, el Estado avala a personas en situación de vulnerabilidad a fin de que las entidades bancarias les ofrezcan financiación con una devolución de los préstamos de alquiler por un plazo máximo de 6 años prorrogable excepcionalmente por otros 4 años.
Situación de los pequeños arrendadores
En España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física –pequeño propietario–, por lo que, no debiera presuponerse que los arrendadores, por norma general, sean personas con una gran capacidad económica; es más, lo habitual es que los ingresos generados por la renta del alquiler sean esenciales para mantener la economía de estos pequeños propietarios.
No cabe duda de que las medidas adoptadas, tanto en el plano estatal como en planos inferiores, habida cuenta de las circunstancias que nos rodean, son del todo necesarias. Ahora bien, la mayor parte de las medidas que se han adoptado están destinadas a la protección de los arrendatarios como único colectivo vulnerable a fin implementar un “equilibrio” entre arrendador y arrendatario.
Por ello, es conveniente recordar:
- – que, como hemos indicado con anterioridad, la mayoría de los propietarios de las viviendas arrendadas son particulares que dependen muchas veces de los ingresos generados por las rentas;
- – que en ningún caso estas normas pueden ir en contra del espíritu de equilibrio contractual y de compensación inter-partes que establece la norma de la que emanan todos estos Reales Decretos-ley: el Código Civil.
Teniendo en cuenta que la situación de crisis sanitaria parece lejos de terminarse, seguirán teniendo que adoptarse medidas para implementar un equilibrio real entre arrendador y arrendatario y las futuras normas habrán de tener en cuenta que tanto unos como otros son colectivos potencialmente vulnerables.
