Aitor Hervás
FISCAL
La reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 20 de octubre de 2025, Rec. 2995/2025, ha devuelto a primera línea de actualidad la deducción por inversión en vivienda habitual, capítulo que parecía casi cerrado desde su supresión en 2013, ya que únicamente se mantuvo, en virtud de lo previsto en la disposición transitoria 18ª de la Ley del IRPF, para quienes hubieran adquirido la vivienda y habían aplicado la deducción en ejercicios anteriores a 2013.
El asunto analizado por el TEAC mediante dicha sentencia trae causa de la situación de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife que, al vender su vivienda habitual en junio de 2018, destinó parte del precio recibido a cancelar el préstamo hipotecario y aplicó en su declaración la deducción en su totalidad.
La Administración, en un primer momento, solo le reconoció como deducibles las cuotas abonadas con anterioridad a la venta, es decir, hasta mayo, excluyendo la amortización final. La nueva resolución corrige precisamente esta interpretación.
Hasta ahora, la Agencia Tributaria sostenía que la cancelación de la hipoteca con el dinero procedente de la venta no podía considerarse inversión en vivienda, ya que la vivienda estaba siendo transmitida y, por tanto, ya no se estaba adquiriendo. La consecuencia era que muchos contribuyentes veían denegada una parte relevante de la deducción e, incluso, en algunos casos, su incorrecta aplicación iba acompañada de una sanción.
El resultado de la interpretación sostenida por la AEAT suponía incurrir en la siguiente paradoja:
-Quien disponía de ahorros suficientes para amortizar anticipadamente la hipoteca antes de vender podía deducir.
-En cambio, quien dependía del importe de la venta, que es una situación que se produce en un gran número de ocasiones, estaba excluido de su aplicación sobre dicha cuantía.
Este enfoque, poco coherente con la realidad de la compraventa, en la que venta y cancelación hipotecaria suelen ir unidas en numerosas ocasiones, generó múltiples litigios y una jurisprudencia que fue empezando a inclinarse a favor del contribuyente. De este modo, el TEAC recoge esta línea interpretativa y la convierte ahora en criterio vinculante, aceptando por fin una lectura más ajustada a la realidad jurídica y económica de este tipo de operaciones.
Según el razonamiento que sigue el tribunal, lo importante no es de dónde sale el dinero, sino qué obligación se está pagando. Si con parte del precio de la venta se amortiza un préstamo que originalmente financió la adquisición de la vivienda habitual, esa cancelación forma parte de la inversión deducible, puesto que constituye una amortización anticipada de la deuda vinculada a esa adquisición.
Asimismo, el Tribunal añade otro elemento de sentido práctico: en una compraventa, la transferencia de la vivienda y la cancelación de la hipoteca
suelen producirse en unidad de acto, no como hechos aislados. La operación se estructura precisamente para que el inmueble se transmita libre de cargas, lo que obliga al vendedor a liquidar la hipoteca en ese mismo momento con el precio recibido.
Se trata de un criterio interpretativo que deja atrás años de restricciones y que, en muchos casos, puede traducirse en devoluciones relevantes para quienes aplican el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual.
La normativa transitoria de la deducción por adquisición de vivienda habitual permite aplicar un 15% sobre las cantidades destinadas cada año a la adquisición o financiación de la vivienda principal, con un límite máximo anual de 9.040 euros, lo que sitúa la deducción tope en 1.356 euros por ejercicio. El cambio de criterio del TEAC puede modificar de forma significativa el resultado en el año de la venta.
Para ilustrarlo, pensemos en un contribuyente que durante ese ejercicio abonó 3.000 euros a cuotas de la hipoteca, y al transmitir la vivienda, destinó 6.040 euros procedentes del precio de venta a cancelar el resto del préstamo. Antes de la resolución del TEAC, únicamente se consideraba que se podían computar los 3.000 euros satisfechos de forma ordinaria durante el año. No obstante, con el nuevo criterio, la base deducible pasa a ser el máximo permitido, 9.040 euros, al sumarse también la amortización final. Así pues, aplicando el porcentaje del 15%, la deducción se incrementa de 450 euros a 1.356 euros, alcanzando el límite anual.
Aquellos contribuyentes que en su día transmitieron su vivienda habitual y no aplicaron la deducción por la amortización final del préstamo, tienen ahora la opción de corregir sus autoliquidaciones correspondientes a los ejercicios aún abiertos a revisión, actualmente, de 2021 a 2024, siempre que aporten la documentación que acredite tanto la operación de venta como el pago íntegro del préstamo hipotecario. Los periodos anteriores ya no pueden modificarse por haber superado el plazo de prescripción de 4 años. Consecuentemente, resulta recomendable analizar cada caso sin demora y reunir con antelación todos los justificantes necesarios.
