REBECA BUENDÍA GUTIÉRREZ
Derecho Público
Recientemente nos hemos encontrado con la imposibilidad de poder acreditar el mantenimiento del uso residencial de un inmueble propiedad de un cliente del despacho ante un Ayuntamiento por carecer de certificado de empadronamiento. Certificado de empadronamiento que se ha establecido a nivel municipal como único medio probatorio para acreditar que un inmueble ha sido destinado de manera real, efectiva y continuada al uso residencial.
La problemática suscitada sobre el citado certificado de empadronamiento se ha producido con motivo de una solicitud de una licencia de obras para reformar la vivienda propiedad de nuestro cliente que registral y catastralmente tiene atribuido el uso residencial. Sin embargo, el Plan General de Ordenación Urbana del municipio ha modificado el uso originario residencial del edificio a terciario de oficinas y autoriza el mantenimiento de las viviendas existentes siempre y cuando cumpla las siguientes condiciones de forma acumulativa: (a) Haber sido destinada de manera real y efectiva y de manera continuada, sin perjuicio de interrupciones puntuales, a ese uso. Extremo que se acreditará mediante la presentación de las certificaciones de empadronamiento. b) No haber sido destinada al desarrollo de actividades económicas autónomas y/o no complementarias de la vivienda durante el citado periodo de tiempo.
En nuestro caso concreto se cumplen los dos requisitos, pero no se puede justificar el mantenimiento del uso residencial mediante el certificado de empadronamiento ya que la residencia habitual de nuestro cliente es otra. No obstante, se acredita dicho uso con base al Registro de la Propiedad, Catastro, el propio recargo que el Ayuntamiento realiza en el IBI por vivienda vacía, contratos de suministros, liquidaciones de impuestos en las que se tributa como vivienda, etc.
La negativa del Ayuntamiento a reconocer el uso residencial incurre en una clara contravención del principio de confianza legítima que se produce por la incoherencia de este último ya que en contra de la consideración de vivienda del inmueble que sostiene el resto de Departamentos del Ayuntamiento (Catastro, Recaudación, etc), el Área de Urbanismo considera que al carecer de certificado de empadronamiento no puede considerarse como vivienda sino como local.
El padrón municipal es un registro administrativo cuya gestión está encomendada a los distintos Ayuntamientos y la ley establece que los ciudadanos tienen la obligación de estar empadronados en la vivienda en la que residan habitualmente, pero sólo es posible estar empadronado en un inmueble ya que la ley prohíbe el doble empadronamiento. Por tanto, aquellos que sean titulares de varias viviendas solo podrán estar empadronados en aquella en la que residan, sin que por ello pierdan el resto de las viviendas su calificación de uso residencial en supuestos como el que nos ocupa (mantenimiento del uso residencial de origen en un edificio calificado posteriormente como terciario de oficinas)
Nos encontramos ante un claro ejemplo de una norma con rango de reglamento, Plan General de Ordenación Urbana, que pretende restringir los medios de prueba para acreditar el mantenimiento de un uso residencial con una clara contravención del artículo 77 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que establece que los ciudadanos tienen el derecho de servirse de cualquier medio de prueba admisible en derecho para acreditar sus pretensiones.
En este sentido, carece de toda lógica y mesura la limitación por parte de la Administración de los medios de prueba admisibles en aras a acreditar el uso residencial de un inmueble, colocando a nuestro cliente en una patente situación de indefensión y obligándole a soportar los perjuicios ocasionados por la rigidez de su criterio, entre ellos, acudir a la vía judicial.
En definitiva, nos encontramos ante lo que consideramos una actuación administrativa muy cuestionable, en el sentido de que en primer término se niega que sea útil o pertinente una determinada prueba acreditativa del uso vividero -se ignora toda la documentación aportada que acredita el destino real de vivienda – para posteriormente hacer descansar sobre dicha ausencia de prueba -no disponer de certificados de empadronamiento- la no concesión de la licencia de obras por entender no acreditado el uso efectivo de vivienda.
