SANDRA PÉREZ SOBRINO
Inmobiliario
Llevamos tiempo escuchando y leyendo acerca del coliving y el cohousing, pero ¿en qué consisten estos modelos residenciales y por qué están en auge en la ciudad de Madrid?
Estos dos modelos residenciales están en auge en todo el mundo, sin embargo, en la ciudad de Madrid han cobrado especial relevancia este último año puesto que han sido regulados expresamente en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU) como dos nuevas categorías de la clase de uso residencial del suelo, a través de la Modificación Puntual del PGOU que fue aprobada de forma definitiva por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid mediante Acuerdo de 8 de noviembre de 2023 (publicado de forma íntegra en el BOCM con fecha de 27 de noviembre de 2023).
En el PGOU, el uso residencial del suelo se define como aquel que sirve para proporcionar alojamiento permanente a personas, y se clasifica en dos clases: (I) clase vivienda y (II) clase residencia comunitaria. El uso residencial “clase vivienda” se define como el uso residencial del suelo cuando este se destina al alojamiento de personas que configuran un núcleo con los comportamientos habituales de las familias, tengan o no relación de parentesco. Por su lado, la clase de uso “residencia comunitaria”, se define como el uso residencial del suelo cuando este se destina al alojamiento estable de colectivos que no constituyan núcleos familiares, pero que les unen vínculos de carácter religioso, social o semejantes. A su vez, uso residencial “clase vivienda” se subdivide en (i) vivienda colectiva y (ii) vivienda unifamiliar.
Tras la Modificación Puntual del PGOU publicada en el BOCM el 27 de noviembre de 2023, se ha creado una subcategoría denominada “Tipo 2” dentro de la clase de “vivienda colectiva” y una subcategoría denominada “residencia compartida” dentro de la clase de “residencia comunitaria”, que son las que se corresponderían con los modelos residenciales conocidos como cohousing y coliving.
- – La subcategoría de “vivienda colectiva tipo 2” o cohousing, se define en el PGOU como el uso destinado a viviendas colectivas (aquellas en las que en cada unidad parcelaria se edifica más de una vivienda), que completan su programa mediante un espacio privativo y otro comunitario de estancia y ocio al servicio de los residentes del edificio. Se trata de una variante de la vivienda tradicional, en la que hay una dotación mayor de zonas comunes para la convivencia de los vecinos y una menor superficie de la zona privativa de cada vivienda. En cuanto a la superficie mínima de las viviendas colectivas tipo 2, hay que tener en cuenta que, la modificación puntual del PGOU ha modificado la superficie mínima general que debían cumplir las viviendas pasando de 38 m2 a 40 m2 y eliminando la posibilidad genérica de reducir la superficie a 25 m2. En lo que respecta a las viviendas colectivas tipo 2 o cohousing, se introduce una excepción y se permite reducir la superficie mínima de la vivienda hasta 30 m2 siempre y cuando se compense el resto hasta los 40 m2 con zonas comunitarias de estancia y ocio.
- – La subcategoría de “residencia comunitaria compartida” se corresponde con el colivingy, se define en el PGOU como el uso destinado al alojamiento estable de personas a las que, a diferencia de la categoría de “residencia comunitaria” que ya existía en el PGOU y es la propia de las residencias de estudiantes y de los conventos, no se exige que a las personas a las que van destinadas les unan vínculos de carácter religioso, social o similar. En las residencias comunitarias compartidas, las unidades de alojamiento privativas deben estar integradas por dormitorio y baño y no pueden tener una superficie inferior a 15 m2 para una persona ni 10 m2 por persona cuando las unidades privativas estén previstas para más de una persona. Asimismo, los espacios comunes deben estar constituidos, al menos, por estancia comedor, cocina y zona de lavado y secado de ropa, cuya dimensión conjunta mínima será de 25 m2. Por último, deberá tenerse en cuenta que, las residencias comunitarias compartidas únicamente se permiten en edificio exclusivo, para evitar problemas de convivencia.
Se trata de dos nuevos modelos residenciales que apuestan por una mayor dotación de zonas comunes con la correlativa reducción de zonas privativas, abogando por una convivencia en un régimen más colaborativo. Será interesante ver como impactan estos dos nuevos modelos residenciales en los próximos años en el sector inmobiliario en Madrid.
