Kirsten Bilting García y Marcos María Lázaro
PÚBLICO
La tokenización consiste en convertir un activo real en un token, es decir, en crear una representación digital de ese activo. Así, por ejemplo, una obra de arte de alto valor puede tokenizarse para permitir la compraventa de su representación digital en línea, como si fuera una acción en la bolsa.
En los últimos años, la tokenización se ha consolidado como una de las principales innovaciones del sector inmobiliario. Frente a un entorno tradicionalmente caracterizado por operaciones de elevado valor, escasa liquidez y procesos complejos de financiación, este modelo permite fraccionar económicamente un proyecto sin alterar la propiedad del inmueble. Para los promotores, supone una vía de financiación más directa y flexible; y para los inversores, reduce de forma drástica la barrera de entrada, permitiendo participar en activos de alto valor desde importes que, en algunos casos, parten de los 100 o 200 euros.
La tokenización inmobiliaria representa digitalmente, mediante tokens, derechos económicos vinculados a un inmueble. Estos tokens en el ámbito inmobiliario se clasifican como security tokens por su naturaleza financiera. No se tokeniza la propiedad, sino el instrumento que da acceso a los flujos económicos: rentas, intereses o plusvalías. Para visualizarlo de forma sencilla: igual que una acción representa una parte alícuota de una empresa y puede transmitirse sin afectar a la actividad de la sociedad, un token representa una participación económica en un proyecto inmobiliario y puede bajo este esquema comprarse o venderse sin modificar la titularidad del inmueble.
En el ámbito inmobiliario, los security tokens suelen dividirse en dos grandes categorías: equity tokens y debt tokens. La diferencia entre ambos radica en la naturaleza del derecho económico que incorporan.
Por un lado, los equity tokens, permiten que el inmueble se integre en una sociedad vehículo cuyas participaciones se fraccionan digitalmente. El inversor adquiere así un porcentaje económico del proyecto y participa en los ingresos derivados de su explotación y en la revalorización final. Por ejemplo, si una sociedad posee un inmueble valorado en 500.000 euros, puede emitir 5.000 tokens que representen sus participaciones, permitiendo una entrada flexible en el capital. De este modo, los inversores pueden acceder al proyecto con importes reducidos, sin necesidad de
asumir el desembolso elevado que tradicionalmente exige la inversión inmobiliaria.
Por otro lado, los debt tokens se emplean para financiar adquisiciones, reformas o desarrollos de proyecto. El promotor emite un instrumento financiero y lo divide en múltiples tokens que representan un derecho de crédito con un interés pactado y vencimiento determinado. Así, un préstamo de 200.000 euros puede fragmentarse en 2.000 tokens de 100 euros, de modo que cada inversor perciba un rendimiento fijo
previamente acordado. Este modelo, además, puede ofrecer eficiencias fiscales para los promotores, al evitar determinados costes asociados a garantías tradicionales o estructuras hipotecarias.
Ambos modelos están siendo aplicados en operaciones reales de relevancia internacional. Uno de los casos más citados es la tokenización del St. Regis Aspen Resort (Estados Unidos), donde se emitieron equity tokens representativos de una sociedad vehículo propietaria del hotel, captando 18 millones de dólares bajo un marco regulado.
En España, en 2020 tuvo lugar la primera tokenización de deuda inmobiliaria para financiar la rehabilitación de un inmueble en Barcelona. La operación permitió a los inversores adquirir tokens con derecho a un interés del 7% anual y la posibilidad de transmitirlos en un mercado secundario, demostrando la utilidad del modelo para cubrir necesidades de financiación que la banca tradicional difícilmente atiende.
A partir de operaciones como estas, se han ido desarrollando en España diversas plataformas que, sin alterar la titularidad registral del inmueble, permiten vehiculizar inversiones mediante security tokens. Su funcionamiento varía según el tipo de proyecto, pero suelen articularse a través de dos modelos principales: aquellas orientadas a operaciones de corto plazo -como adquisiciones, reformas y ventas rápidas- que estructuran la financiación mediante debt tokens con tickets de entrada reducidos; y otras de enfoque más patrimonialista, que integran el inmueble en una
sociedad vehículo y emiten equity tokens para permitir al inversor participar en las rentas periódicas y en la revalorización final del activo. Asimismo, existen plataformas dirigidas a perfiles cualificados que combinan ambos instrumentos en proyectos de mayor complejidad o en ubicaciones prime, con importes mínimos más elevados.
Aunque cada modelo responde a necesidades económicas distintas, todas comparten un elemento esencial: han abierto el acceso a la inversión inmobiliaria a perfiles antes excluidos y han proporcionado a los promotores nuevas vías de financiación complementarias a la banca tradicional.
Por todo ello, la tokenización representa un cambio verdaderamente revolucionario en el mercado inmobiliario: transforma la forma en que se estructura, se financia y se accede a la inversión en activos reales, introduciendo una liquidez y una flexibilidad inéditas en un sector históricamente rígido. Aunque no sustituye a las estructuras tradicionales, sí las complementa de forma decisiva, permitiendo fraccionar la
inversión, transmitir participaciones con agilidad y reducir la dependencia de la financiación bancaria mediante mecanismos más dinámicos y accesibles.
En definitiva, este avance está impulsando nuevas formas de entender la participación económica en un inmueble, abriendo la puerta a inversores antes excluidos y favoreciendo la entrada de capital internacional mediante estructuras digitalizadas y eficientes. La magnitud del cambio es ya cuantificable: según Boston Consulting, el mercado global de tokenización de activos del mundo real alcanzará los 16.000 millones de dólares en 2030, con un crecimiento anual del 63%, confirmando que no se trata de una tendencia pasajera, sino de una transformación estructural que seguirá redefiniendo el sector en los próximos años.
