María Cardenal Solar
PÚBLICO
La Sala Tercera del Tribunal Supremo dictó sentencia el 5 de noviembre de 2025 resolviendo un recurso de casación de especial relevancia en materia de Derecho Administrativo y de Costas, en el que se planteaba si una comunidad de propietarios podía ser titular de una concesión administrativa para la ocupación del dominio público marítimo-terrestre.
El litigio tiene su origen en un edificio situado en el municipio de Andratx, en la isla de Mallorca, sometido al régimen de propiedad horizontal. El inmueble contaba con un solárium y una piscina construidos parcialmente sobre dominio público marítimo-terrestre, elementos que habían estado amparados por una concesión administrativa otorgada en 1970 a la antigua propietaria del edificio. Una vez extinguido el plazo concesional y producida la reversión al dominio público, la comunidad de propietarios solicitó una nueva concesión para mantener dicha ocupación.
La Administración archivó la solicitud al considerar que la comunidad de propietarios carecía de personalidad jurídica y, por tanto, no podía ser titular de una concesión administrativa.
Esta decisión fue confirmada por la Audiencia Nacional, que entendió conforme a Derecho el archivo del expediente, lo que motivó la interposición del recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
El Alto Tribunal parte de una doctrina jurisprudencial reiterada según la cual las comunidades de propietarios reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal no tienen personalidad jurídica propia, sino que constituyen comunidades de bienes integradas por los copropietarios de los distintos pisos y locales del inmueble. Aunque el ordenamiento les reconoce una amplia capacidad de actuación en el tráfico jurídico, como contratar, litigar, gestionar fondos o ser obligadas tributarias, dicha capacidad se explica por el sistema de representación orgánica del presidente de la comunidad y no por la existencia de una personalidad jurídica independiente, que solo podría reconocerse mediante una reforma legal expresa.
A continuación, el Tribunal Supremo afirma que la personalidad jurídica constituye un
requisito esencial para ser titular de una concesión administrativa sobre el dominio público marítimo-terrestre. Las concesiones demaniales otorgan derechos reales inscribibles en el Registro de la Propiedad, permiten una ocupación privativa y permanente del dominio público mediante obras o instalaciones fijas y generan una relación jurídica estable con la Administración que exige un sujeto plenamente identificable y con capacidad jurídica propia.
Además, la normativa patrimonial y de costas prevé la extinción de la concesión por la extinción de la personalidad jurídica del concesionario, lo que confirma que esta cualidad es estructural en el régimen concesional.
No obstante, la sentencia introduce una matización relevante al señalar que la falta de personalidad jurídica no impide que la comunidad de propietarios pueda intervenir en el procedimiento concesional. En virtud de la representación orgánica prevista en la Ley de Propiedad Horizontal y de la legitimación de los comuneros para actuar en beneficio de la comunidad, esta puede solicitar la concesión y tramitar el procedimiento administrativo ante la Administración. Sin embargo, su actuación es meramente instrumental y no le atribuye la titularidad formal del derecho concesional.
El Tribunal establece que, en caso de otorgarse la concesión, la titularidad debe recaer sobre todos los copropietarios del elemento común afectado, distribuyéndose en proporción a su cuota de participación en la comunidad, garantizando así que ningún propietario quede excluido de los derechos y obligaciones derivados de la concesión. La falta de unanimidad entre los copropietarios no impide la tramitación de la solicitud, pero sí condiciona la adjudicación final, ya que la Administración no puede imponer la titularidad de un derecho concesional a quienes no hayan prestado su consentimiento.
Finalmente, el Tribunal Supremo rechaza que las autorizaciones administrativas temporales concedidas con anterioridad a la comunidad para la instalación de sombrillas en el dominio público puedan considerarse actos propios vinculantes. Estas autorizaciones son revocables y permiten un uso limitado y provisional del dominio público, mientras que la concesión demanial tiene una naturaleza jurídica distinta al implicar una ocupación permanente y la constitución de un derecho real.
En definitiva, el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y establece como doctrina jurisprudencial que las comunidades de propietarios, al carecer de personalidad jurídica, no pueden ostentar la titularidad de concesiones administrativas sobre el dominio público marítimo-terrestre, si bien pueden participar en los procedimientos concesionales actuando en representación de los copropietarios, delimitando con ello de forma precisa los límites entre el régimen de la propiedad horizontal y el régimen jurídico del dominio público.
Es importante estar atentos a las posibles consecuencias jurídicas que puede tener esta doctrina fijada por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, ya que limita de forma clara la capacidad de las comunidades de propietarios para ser titulares de concesiones administrativas sobre el dominio público marítimoterrestre, al carecer de personalidad jurídica propia. En particular, cuando una concesión anterior había sido otorgada a una
persona física y ha caducado y revertido al dominio público, la comunidad no puede sustituirla ni solicitarla como entidad única al expirar, de modo que cualquier nueva concesión tendrá que recaer directamente en los propietarios individuales, distribuyéndose en proporción a sus cuotas de participación.
