CAMINO GARCÍA-MORENO FERNÁNDEZ DE SANTOS
ADMINISTRATIVO
El pasado 21 de septiembre se publicó la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, mediante la cual se regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda de Cataluña.
De esta forma, el objeto de esta Ley es, precisamente, la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que (i) la vivienda se destine a residencia permanente del arrendatario y, (ii) la vivienda se sitúe en un área de las denominadas como “área con mercado de vivienda tenso”.
No obstante, el artículo 1 excluye expresamente ciertos contratos de la aplicabilidad de la comentada Ley, entre los supuestos excluidos se encuentran entre otros: contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995 o contratos en relación con viviendas de protección oficial o destinadas a alquiler social.
Tal y como se ha mencionado con anterioridad, únicamente será aplicable el método de contención de rentas en las sesenta áreas declaradas como “con mercado de vivienda tenso”, las cuales se encuentran enumeradas en el Anexo de la Ley y, según recoge el artículo 2, cumplen las siguientes condiciones:
- – Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente, en dicha área, un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña;
- – Que la carga del coste del alquiler suponga un gasto mayor al 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que aquél sea mayor al 30% de la renta media de personas menores de 35 años;
- – Que, en los cinco años anteriores a la declaración, la renta haya experimentado un crecimiento interanual de, al menos, tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del Índice de Precios al Consumo de Cataluña.
Una vez establecidos de forma sucinta los supuestos en los que será aplicable el régimen de contención de rentas, es esencial conocer el cómo, es decir, ¿de qué forma se van a limitar dichas rentas? ¿Cuál será el sistema aplicable?
Pues bien, la fórmula que la Generalitat utiliza para limitar las rentas parte de la determinación de un precio de referencia, el cual es calculado a partir del índice de referencia de precios -que puede consultarse a través del siguiente enlace– .
Como regla general, la renta pactada entre arrendador y arrendatario no podrá sobrepasar este precio de referencia.
Así mismo, cuando la vivienda se hubiese arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta Ley, la renta pactada entre arrendador y arrendatario tampoco podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento. Sin embargo, este supuesto no será de aplicación si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento.
No obstante, los precios de referencia con las condiciones recogidas anteriormente podrán incrementarse si (i) en el último año se hubiesen ejecutado obras que mejoren su habitabilidad, seguridad o eficiencia energética. En este caso, el incremento dependerá del capital invertido y, (ii) la vivienda cuenta con al menos tres elementos entre los que se encuentran: ascensor, aparcamiento, piscina, conserjería, azotea etc. En este último caso el incremento será de un 5% como máximo.
Por último, es importante hacer alusión a la Disposición Final Cuarta la cual regula la entrada en vigor de la comentada Ley. De acuerdo con esta Disposición Final, para aquellos supuestos de viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, la aplicación del régimen de contención de rentas entrará en vigor en el plazo de tres años, es decir, a partir del 22 de septiembre de 2023.
Por tanto, Cataluña se ha mostrado pionera a la hora de imponer medidas para la contención y limitación de las rentas. Sin embargo, no debemos olvidar que, tal y como sucedió con el Decreto-ley 9/2019, de 21 de mayo de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda de Cataluña, esta Ley es susceptible de ser declarada inconstitucional.
En este sentido, el Dictamen 5/2020, de 5 de agosto, del Consejo de Garantías Estatutarias alertó de la posible inconstitucionalidad de la Ley. Así mismo, el Foment del Treball se ha mostrado en contra de su aprobación y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) ha llegado a manifestar que estas medidas no solo superan el marco competencial del Estatuto de Cataluña, sino que además vulnera el artículo 33 de la Constitución Española.
Como colofón al presente artículo, debemos plantearnos la siguiente cuestión: ¿Es Cataluña la Comunidad pionera en materia de contención de rentas? o, por el contrario, ¿Volverá Cataluña a ver como un nuevo intento de contención de rentas es declarado inconstitucional?
