ANTONIO TENA NÚÑEZ
Inmobiliario
Derecho a la vivienda. Diferentes modos de incentivar su alquiler.
El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone a los poderes públicos el logro de hacer efectivo ese derecho.
La antigüedad del parque de viviendas, su ineficiencia energética y la falta de accesibilidad de muchas de ellas junto a la disminución del TMF, tamaño medio familiar, de 3,5 a 2,4 habitantes por hogar ha hecho que crezca la necesidad de aumentar el parque de viviendas, aunque no se haya incrementado mucho el total de habitantes de nuestras ciudades.
En los últimos años estamos siendo testigos de las diferentes formas de hacerlo efectivo y unas administraciones han optado por fomentar la rehabilitación, creación de otros modelos residenciales tipo alojamientos dotacionales o espacios de co-living, otros han pretendido estimular el mercado al gravar los pisos vacíos, otras por limitar el precio de las rentas, otras con políticas activas de construcción de viviendas en alquiler y las menos por aumentar la superficie de suelo urbanizado para que promotores privados, cooperativas u otros agentes incrementen la oferta para combatir la demanda creciente.
Otras medidas más sencillas como reducir el IVA en la compra de una vivienda del 10 al 4% si la destinas al alquiler o la agilización de todos los trámites burocráticos mediante la técnica del silencio positivo administrativo o el destino obligatorio de todas las superficies de cesión de los suelos a favor de las CCAA en vez de a los Ayuntamientos no han sido ensayados.
Las medidas de mejoras fiscales a los arrendadores se van a poner en práctica este ejercicio y deberán pasar tres o cuatro años para comprobar su efecto y así la disposición final segunda de la Ley 12/2023 ,de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que ha entrado en vigor el 1º de enero del presente año 2024 introdujo una serie de mejoras en las reducciones sobre el rendimiento neto positivo obtenido en los arrendamientos destinados a viviendas situadas en las zonas de mercado residencial tensionado cuando se reduzcan las rentas o se destinen a arrendatarios considerados más vulnerables.
Estas zonas de mercado residencial tensionado han de cumplir dos requisitos; que el precio del alquiler haya subido en los cinco años anteriores un 17% y que la carga que supone el alquiler en el presupuesto personal supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
Así mismo los municipios que cumplan estos requisitos por distritos o en su totalidad, tendrán que solicitarlo para poder aplicar las mejoras impositivas.
El tiempo nos dirá si estos incentivos logran que las rentas se estabilicen y existan más viviendas en alquiler.
