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EL ALQUILER VACACIONAL: LA JURISPRUDENCIA ACLARA LA NORMATIVA VIGENTE

REGINA BAREÑO ASUA

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INMOBILIARIO

Como todos conocemos, actualmente, resulta cada vez más difícil encontrar comunidades de propietarios con voluntad o, al menos, disposición de albergar viviendas turísticas, es decir, para dedicarlas al alquiler vacacional. En este sentido, son constantes las noticias publicadas respecto del masivo y descontrolado uso de este tipo de viviendas, principalmente por las molestias que las idas y venidas y la actitud de los turistas causan a los residentes habituales de las comunidades de propietarios.  

Hasta la reforma de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por el Real Decreto- ley 7/2019, resultaba en la práctica cuasi imposible la aprobación de normas limitativas o prohibitivas del ejercicio de determinadas actividades en el inmueble.

Así pues, para dar mayor flexibilidad a las comunidades de propietarios, el Real Decreto-ley 7/2019, de 6 de marzo, añadió un nuevo punto 12 al artículo 17 de la LPH, eliminando el rígido quorum legal de la unanimidad para la adopción de acuerdos de prohibición o regulación de uso turístico a una mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación.

El citado artículo 17.12 dice así:

“12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

Por tanto, esta reforma permite la modificación estatutaria para limitar concretamente la actividad de viviendas para uso turístico, continuando, siendo necesario la aprobación por unanimidad para adoptar acuerdos de modificación de estatutos sobre limitaciones de otro tipo de actividades.

Ahora bien, el carácter irretroactivo del acuerdo aprobado en Junta ha dado lugar a muchas interpretaciones de las comunidades de propietarios, no resultando conciso a qué propietarios vincularía el acuerdo ¿se puede aplicar a todas aquellas viviendas que ejerzan la actividad? ¿o bien solo vincularía a aquellas viviendas que comiencen a realizar la actividad con posterioridad al acuerdo?

En este sentido, la Audiencia Provincial de Guipúzcoa recientemente ha dictado Sentencia nº 1280/2021, señalando el criterio interpretativo que debemos realizar de la irretroactividad de dicho punto 12 del artículo 17 de la LPH.

El supuesto de hecho de la citada sentencia es una comunidad de propietarios que, mediante acuerdo adoptado en la Junta de 25 de marzo de 2019, aprobó el incremento en un 20% en la participación en los gastos comunes para aquellas viviendas que se destinen a aprovechamiento turístico, de acuerdo con el artículo 17.2 de LPH y, en consecuencia, requirieron el pago de dicha cuota a partir del 1 de abril de 2019 a todas las viviendas de uso turístico que ya ejercían la actividad en la comunidad.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Guipúzcoa en su sentencia señala que no debería de aplicarse dicho acuerdo a aquellas viviendas que hubieran obtenido la licencia para realizar la actividad con anterioridad a que la Comunidad de Propietarios aprobase el acuerdo de incremento de cuotas:

Efectivamente, igualmente que la limitación de la actividad no puede afectar a las viviendas que ya venía ejerciendo la actividad turística, dado que comenzaron su actividad con anterioridad al acuerdo de la comunidad, entiende este Juzgador que, por el mismo razonamiento, tampoco pueden verse afectadas por el incremento de la cuota para gastos generales, por mucho que se establezca ese pago a partir del acuerdo, ya que supone aplicar la previsión legal que permite la aprobación a una situación de derecho existente con anterioridad, por la que se podía ejercer esa actividad turística sin que ello supusiera un recargo en la contribución a los gastos, considerando este Juzgador que dicho recargo podrá aplicarse en relación a aquellos pisos que comiencen a ejercer la actividad turística con posterioridad al acuerdo, pero no a aquellos que ya la realizasen con anterioridad.”

Por tanto, la Audiencia Provincial confirma la sentencia dictada en primera instancia, condenando a la comunidad de propietarios a restituir a los propietarios las cantidades cobradas por dicho incremento en los gastos comunes desde el 1 de abril de 2019, al considerar que se estaría vulnerando el derecho de propiedad de los comuneros:

“En definitiva la excepción a la regla general de la unanimidad para establecer limitaciones de derechos en cuanto al uso y destino de los predios privativos integrados en una CP, que establece el art. 17.12 de la LPH, (norma restrictiva de derechos), no puede tener efectos retroactivos ni afectar por ello a propietarios disidentes que con anterioridad a su adopción ya venían desarrollando en su vivienda tal actividad de acuerdo con la normativa legal aplicable. Y no puede estimarse que esta decisión suponga dejar sin contenido la citada autorización legal del art. 17.12, que tendrá su eficacia vinculante con posterioridad a su adopción, pero no puede afectar a un propietario que con anterioridad a su adopción, estaba desarrollando en su vivienda tal actividad, pues ha de tenerse en cuenta que en el momento en que los actores adquirieron la vivienda, lo hicieron libre de limitaciones dominicales, esto es, confiando legítimamente en que tenía incólume la facultad de goce y disfrute sobre la finca. De lo contrario, se estaría legitimando que la Comunidad pudiera menoscabar el contenido esencial del derecho de propiedad del comunero sobre su finca en contra de su voluntad y al margen de la regulación legal de tal posibilidad de establecer limitaciones al citado uso y disfrute.” En conclusión, los acuerdos de Junta para limitar o condicionar la actividad de uso turístico o incremento la cuota de participación de dicha vivienda turística de acuerdo con el artículo 17.2 del LPH sólo puede afectar a las nuevas viviendas de uso turístico que comiencen a ejercer la actividad con posterioridad a la aprobación del acuerdo, no teniendo efectos retroactivos, sobre viviendas turísticas que ya ejercían la actividad con anterioridad.

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