PÚBLICO
La creación del Registro Único de Arrendamientos pretendía convertirse en una de las principales novedades regulatorias del mercado del alquiler de corta duración comercializados a través de plataformas digitales. El objetivo estaba claro: dotar de mayor transparencia al mercado, facilitar la identificación de los inmuebles y adaptar el ordenamiento español al Reglamento (UE) 2024/1028, relativo a la recogida e intercambio de datos sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Sin embargo, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 introduce un importante correctivo al declarar la nulidad de diversos preceptos del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre. Lejos de cuestionar el modelo europeo de intercambio de información, el Alto Tribunal centra su análisis en la forma en que el Estado decidió implantarlo y en el respeto al reparto constitucional de competencias.
El Reglamento (UE) 2024/1028 exige que los Estados miembros dispongan de procedimientos de registro que permitan identificar las unidades destinadas al alquiler de corta duración y articular un sistema de intercambio de información mediante una ventanilla única digital. No obstante, el propio Reglamento deja libertad a cada Estado para organizar ese sistema conforme a su estructura interna y admite la existencia de uno o varios procedimientos de registro siempre que una misma unidad no quede sometida a más de uno.
Cuando el Reglamento europeo fue aprobado, en España ya existían registros autonómicos de viviendas de uso turístico creados al amparo de las competencias que las Comunidades Autónomas ostentan en materia de turismo. El Real Decreto 1312/2024 optó, sin embargo, por establecer un procedimiento registral único de ámbito estatal, vinculado al Registro de la Propiedad, extendiéndolo además a todas las modalidades de alquiler de corta duración ofrecidas a través de plataformas digitales.
Es precisamente sobre esta cuestión donde incide la Sentencia del Tribunal Supremo. El Alto Tribunal considera que el procedimiento diseñado no puede ampararse en la competencia estatal sobre la ordenación de los registros públicos prevista en el artículo 149.1.8 de la Constitución, ya que no se trata de un registro jurídico destinado a la publicidad de derechos reales o actos con trascendencia civil, sino de un registro de naturaleza administrativa directamente relacionado con la ordenación de la vivienda y, en determinados supuestos, con actividad turística. En consecuencia, entiende que el título competencial invocado no resulta suficiente para justificar el sistema registral establecido por el Real Decreto.
Asimismo, la Sentencia recuerda que el Reglamento europeo no imponía la creación de un registro nacional único ni exigía sustituir los registros autonómicos existentes. Por el contrario, permitía adaptar los
procedimientos previamente implantados, siempre que se respetara la regla esencial de que una misma unidad de alojamiento no estuviera sometida a más de un procedimiento de registro. Desde esta perspectiva, el Tribunal aprecia que el modelo diseñado por el Real Decreto genera una superposición con los registros autonómicos existentes que resulta difícilmente conciliable con la finalidad perseguida por la normativa europea.
La importancia de este pronunciamiento trasciende el propio Registro Único de Arrendamientos. La Sentencia constituye un recordatorio de que la adaptación del Derecho interno a la normativa de la Unión Europea no permite alterar el reparto constitucional de competencias ni introducir soluciones organizativas que excedan los títulos competenciales del Estado. La consecución de objetivos legítimos, como mejorar la transparencia del mercado o reforzar los mecanismos de control administrativo, debe realizarse respetando el marco competencial interno y el previsto por el legislador europeo.
Desde una perspectiva práctica, la resolución no elimina el sistema europeo de intercambio de información sobre los alquileres de corta duración ni cuestiona la necesidad de contar con mecanismos eficaces de identificación de los inmuebles ofertados en plataformas digitales. Lo que exige es replantear el instrumento normativo utilizado para alcanzar esos objetivos y revisar la articulación entre el sistema estatal y los registros autonómicos ya existentes.
Habrá que esperar ahora a la respuesta del legislador. Las alternativas pasan por adaptar el Real Decreto al criterio fijado por el Tribunal Supremo o impulsar una reforma legal que proporcione una cobertura competencias suficiente y permita diseñar un sistema plenamente compatible tanto con el ordenamiento español como con el Reglamento (UE) 2024/1028.
