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El “valor de referencia” como elemento sustitutivo del tradicional “valor real”, para definir la base imponible de los inmuebles

FERNANDO RODRÍGUEZ CASADO

 ADMINISTRATIVO

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Tras unos años de imprecisiones y faltas de exactitud, finalmente el concepto jurídico “valor de referencia” ha conseguido instalarse dentro del entender popular, para sin más dilatación, sustituir al de sobra conocido “valor real”, sirviendo el mismo para constituir así la base imponible de los bienes inmuebles en el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. De este modo, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal ha conseguido acuñar un “nuevo” término jurídico, introduciendo modificaciones en diversos tributos que afectarán a los bienes inmuebles, y este no es otro que el del “valor de referencia”.

Fue en el año 2018 cuando por medio de la Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado, escuchamos por primera vez el concepto jurídico traído a colación por medio de este artículo, señalándose simplemente que se trataba de una característica propia de los bienes inmuebles, no entrando en mayores descripciones o argumentaciones al respecto. Años más tarde, hemos podido observar cómo esta situación se ha revertido. Hoy por hoy, el término se ha perfeccionado, configurándose como un valor objetivo de cara a la valoración de inmuebles.

Si nos retrotraemos al origen del concepto, el valor real de los bienes inmuebles se encontraba en estrecha relación con el valor de mercado. Por su parte, la base imponible hacía referencia a ese valor real ya mencionado. Eran las haciendas autonómicas las encargadas de aplicar a los inmuebles una serie de valores teóricos, no siendo siempre dichas valoraciones justas, ya que, en ocasiones, la valoración teórica era muy superior a los precios de mercado por los que se realizaban operaciones de esta índole. Ante esta situación, fueron numerosos los pronunciamientos por parte de los Tribunales declarando la no idoneidad de esos valores teóricos, al no ser del todo útiles para establecer la base imponible de los inmuebles. 

En la actualidad, la funcionalidad de este nuevo concepto se verá reflejada en las valoraciones administrativas y objetivas, buscando así potenciar una mayor seguridad jurídica a las operaciones en este ámbito, reduciendo los conflictos relativos a la determinación del valor real de un inmueble concreto. Se estima que será en 2022 cuando comience a funcionar de forma completa esta nueva herramienta, ya que aún no se han establecido los valores de referencia por medio del Catastro, siendo este Órgano el encargado de definir año a año el valor de referencia de los bienes inmuebles. En todo caso, dicho valor será público, no estando en ningún caso protegido, pudiendo así ser conocido por todos los posibles interesados a la hora de consultar los datos catastrales de un inmueble. De este modo, se podrá conocer en todo momento los criterios que hayan sido usados para la valoración del inmueble, en cuestión.

Para mayor comprensión, la determinación del valor de referencia se establecerá por medio de la disposición final 3.º del TRLCI, fijando el procedimiento que deberá seguir la DGC para aprobar el valor como tal:

En primer lugar, se tomará la información relativa al Catastro de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las distintas compraventas de tipo inmobiliario. Una vez obtenida dicha información, se adjuntará en un informe anual de mercado inmobiliario y en un mapa de valores, incluyendo este último las delimitaciones de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que, de forma posterior, se le adjudicará módulos de valor medio de los diferentes productos inmobiliarios. Finalmente, una vez realizado todo este procedimiento, la mencionada DGC se encargará de aprobar o suspender dicha actuación.

Así, en caso de ser aprobada, esta se emitirá por medio de resolución, debiendo esta ser publicada por edicto en la sede electrónica de la DGC antes del 30 de octubre del año anterior en relación con el valor de referencia que contará con nuevos efectos, al modificarse. Realizado este paso, se publicará un edicto en el BOE, anunciando la apertura a trámites de audiencia, contando el mismo con un periodo de 10 días. De este modo, los interesados podrán pronunciarse al respecto por medio de las vías legalmente establecidas. Finalmente, en caso de no presentarse ningún tipo de alegación o recurso, la resolución quedará aprobada, procediendo la DGC a calcular el valor de referencia para los diferentes inmuebles, debiendo de publicar el valor en cuestión en los primeros días de diciembre, por medio de un anuncio informativo, para así poder ser conocido por el público.

A fin de cuentas y ante todo lo expuesto, tendremos que estar atentos a como finalmente se desenvuelve a niveles prácticos esta nueva iniciativa, observando con detalle si beneficia o no al normal transcurso de la valoración inmobiliaria, posibilitando así la seguridad jurídica buscada en las operaciones inmobiliarias.

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