FISCAL
Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro se ha convertido en la base imponible mínima para los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). También se ha introducido como referencia para el cálculo del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) para los inmuebles adquiridos a partir del año 2022. Esta figura, diseñada para sustituir al hasta entonces omnipresente “valor real”, no ha tardado en generar polémica y, más recientemente, una cuestión de inconstitucionalidad ya admitida a trámite por el Tribunal Constitucional.
El valor de referencia es una estimación objetiva del valor de mercado basada en precios de compraventas notariales, ajustada mediante módulos por zonas y un factor reductor (hoy del 0,9). Tiene apariencia técnica, neutral y uniforme, y fue recibido por la Administración como una solución frente a la litigiosidad que generaban las comprobaciones de valores. Sin embargo, su imposición automática ha encendido todas las alarmas en la comunidad jurídica por sus posibles fricciones con el principio de capacidad económica y con las garantías procedimentales del contribuyente.
La principal crítica reside en la presunción de que el valor de referencia refleja, sin más, el valor real del inmueble. Así, cuando el contribuyente adquiere un inmueble por debajo del valor de referencia, se ve obligado a tributar por este último, aunque no se corresponda con el precio pactado ni con el estado real del bien. El contribuyente puede impugnar, sí, pero solo tras tributar y únicamente si logra demostrar –con medios probatorios costosos y a menudo desiguales– que el valor asignado no refleja la realidad.
En la práctica, esto supone una inversión de la carga de la prueba: ya no es la Administración quien debe justificar que el valor declarado es bajo, sino el contribuyente quien ha de probar que el valor oficial es excesivo. Y lo más controvertido: sin una valoración individualizada, sin visita al inmueble ni análisis de sus características singulares. Todo ello plantea serias dudas de constitucionalidad.
El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha sido el primero en plantear una cuestión de inconstitucionalidad (Auto de 5 de mayo de 2025), admitida a trámite por el Tribunal Constitucional el pasado junio. El TSJ andaluz denuncia que este sistema ignora la valoración singularizada del inmueble, emplea una metodología opaca y provoca situaciones “absurdas” o directamente injustas. La base imponible se determina sin atender al estado real del inmueble, su antigüedad, calidades o situación jurídica, lo que puede conducir a un gravamen desconectado de la capacidad económica efectiva del contribuyente.
La admisión de la cuestión implica que el Constitucional considera fundadas las dudas de constitucionalidad y abrirá el debate de fondo, en un escenario que recuerda al vivido con la plusvalía municipal, declarada inconstitucional por gravar incrementos inexistentes de valor.
De producirse una declaración de inconstitucionalidad, el impacto puede ser enorme. Miles de autoliquidaciones podrían verse afectadas, pero previsiblemente el Tribunal limitaría sus efectos a los contribuyentes que hubiesen recurrido o solicitado rectificación en plazo. Por eso, conviene a las empresas –especialmente aquellas que adquieran inmuebles por debajo del valor de referencia– plantearse muy seriamente impugnar o al menos proteger sus derechos frente a liquidaciones firmes.
Asimismo, debería producirse una revisión legislativa urgente para reconfigurar las bases imponibles de estos impuestos, recuperando la seguridad jurídica sin sacrificar los principios constitucionales. La posible nulidad del sistema actual obligaría a redefinir cómo se mide la capacidad económica en las transmisiones inmobiliarias.
El valor de referencia ha sido una herramienta útil para la Administración, pero su diseño normativo ha llevado la objetivación de las bases imponibles demasiado lejos, erosionando garantías básicas del contribuyente. Su constitucionalidad está en entredicho, y el futuro del sistema pende ahora de una sentencia clave.
