PATRICIA MARTÍNEZ ROMO
Mercantil
El sometimiento de las compraventas a una condición resolutoria y cláusula penal en favor de la parte vendedora es habitual en la práctica contractual, tratándose de una facultad para el vendedor para resolver el contrato en caso de falta de pago de todo o parte del pago aplazado del precio pactado.
En este sentido, en Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (en adelante, la “DGSFP”), sirviendo de ejemplo la del 29 de agosto de 2019 (posteriormente ratificada por otras), se ha admitido que, tratándose de sociedades mercantiles, pueda renunciarse a la moderación judicial de la cláusula penal. Es decir, que el juez no pueda moderar la pena cuando precisamente se produzca el incumplimiento en los mismos términos que las partes pactaron sancionar.
En caso de darse el incumplimiento pactado, y en consecuencia, entrar en juego la aplicación de la condición resolutoria y la cláusula penal, han de cumplirse una serie de condiciones para llevar a cabo la reinscripción del inmueble en favor del vendedor. No obstante, y al contrario de lo que disponen los artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario, en la precitada Resolución se admitió eximir al vendedor del deber de aportar el documento acreditante de la consignación de la cantidad recibida, y que ha de ser devuelta al adquirente, por coincidir dicha cantidad con la indemnización pactada en la cláusula penal.
Sin embargo, ¿Qué ocurre en caso de existir terceros con derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de la condición resolutoria? ¿Es necesaria la consignación de la cantidad recibida?
Con el fin de dilucidar esta cuestión, se analiza la Resolución de 15 Febrero de 2024 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que revoca la calificación del Registrador que denegaba la inscripción de una Escritura de Compraventa de unas fincas entre dos sociedades, que recogía las siguientes cláusulas: a) una condición resolutoria explícita, b) una cláusula penal por un importe igual al de las cantidades entregadas al vendedor, c) la renuncia a la facultad moderadora de los Tribunales del artículo 1.154 del Código Civil, y d) la no consignación del precio en favor del comprador, así como de terceros con derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de la condición resolutoria.
El registrador fundó su calificación en base a los artículos 1.504 del Código Civil y 175.6º del Reglamento Hipotecario relativos a la reinscripción de las fincas en favor de la vendedora, considerando que sin perjuicio de que en resoluciones anteriores se haya admitido la renuncia a la facultad moderadora de la pena en caso de cláusula penal, permitiendo en consecuencia al vendedor no tener que consignar el precio recibido, nada facultaba a las partes a pactar la renuncia de la consignación en favor de terceros con derechos reales inscritos.
La DGSFP, revoca en parte la calificación y concluye con que, nada obsta para que el pacto se inscriba en el Registro de la Propiedad, dado que sólo de esta forma se garantiza, “el normal desenvolvimiento extrajudicial de la facultad resolutoria que goza de la oponibilidad derivada de la inscripción”, debiendo eso sí, notificar a los terceros el ejercicio de la facultad resolutoria, “a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente, y en su caso judicialmente, los derechos que el ordenamiento les reconoce”. Por lo tanto, a priori parece que se admite la no consignación de las cantidades aun existiendo terceros con derecho reales inscritos, sin embargo, debido a la disparidad de criterios, deberemos estar al corriente de próximas resoluciones.
