REBECA BUENDÍA GUTIERREZ
Inmobiliario
La especial situación de intolerancia que se percibe en la sociedad tiene un claro reflejo en las Comunidades de Propietarios, con motivo en la conducta incívica que suponen las actitudes y reacciones de muchos vecinos que no saben vivir bajo las reglas de convivencia que deben presidir las relaciones de buena vecindad.
Es por ello, que dichas actitudes están influyendo en la proliferación de demandas que se interponen bajo la cobertura del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En principio, la justificación de esta regulación se debe al buen fin de las relaciones de vecindad existentes en el inmueble de forma que cada vecino ejercite su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás. No sólo se prohíben estas actividades a los propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben salvaguardarse. Sin embargo, cuando hacemos referencia a este tipo de problemáticas siempre nos imaginamos un edificio de vivienda colectiva pero no lo asociamos a un caserío bifamiliar en suelo rústico en el que también se producen problemas de convivencia entre dos familias.
Caseríos bifamiliares que en muchas ocasiones están constituidos en régimen de propiedad horizontal, con pleno desconocimiento de su propietario, siendo el terreno donde radica el Caserío elemento común de ambas viviendas con una asignación del uso exclusivo y excluyente de una superficie a cada una de éstas. Y, por ello, el uso y disfrute tanto de la vivienda como del terreno cuyo uso exclusivo y excluyente tiene asignado está bajo la cobertura de la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido, nos encontramos con problemáticas derivadas de la mala convivencia en caseríos bifamiliares con motivo de la actividad agro-ganadero (olores y ruidos continuados) que se realiza en el terreno cuyo uso exclusivo y excluyente tiene asignado el propietario – perturbador. Actividad que según cómo se ejercite puede exceder de las buenas relaciones de vecindad con un grave perjuicio para el afectado y que no tiene el deber de soportar, siendo claramente abusiva la conducta del colindante.
En muchas ocasiones dicha actividad agro-ganadera desde un punto de vista municipal suele estar avalada por las correspondientes autorizaciones que admiten su ejercicio. Por ello, ante esta situación la única opción para el cese de la actividad es recurrir a la acción prevista en el artículo 7.2 LPH.
Bien es cierto que el citado artículo establece dos requisitos de procedibilidad – (1) requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales hecho por el presidente de la comunidad a quien realice la actividad y (2) un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación- que en el caso concreto de un Caserío Bifamiliar no se cumplen porque generalmente en este tipo de edificaciones la comunidad de propietarios de la que forman parte no se encuentra en funcionamiento, de forma que inexisten órganos de representación.
Sin embargo, a estos efectos, la inexistencia de órganos de administración sirve como justificación admitida jurisprudencialmente para no dar cumplimiento a los requisitos de procedibilidad que establece el citado precepto legal. Sin que la mención de actuar en beneficio de la comunidad sea precisa, cuando uno de los propietarios actúa como afectado ante la inexistencia de Presidente de Comunidad de Propietarios; y cuando en todo caso, la jurisprudencia tiene reconocida la posibilidad de que la reclamación en beneficio de la comunidad sea implícita
Pues bien, con independencia de las autorizaciones administrativas que se pudieran ostentar para el desarrollo de dicha actividad, el ejercicio de la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ha resultado todo un éxito a fin de que los tribunales declaren el cese de la actividad ejercitada por el vecino perturbador en los terrenos que son elemento común de Caseríos bifamiliares por resultar contraria a las relaciones de buena vecindad. Todo ello, a pesar de su naturaleza rústica y tener asignado el propietario – perturbador el uso exclusivo y excluyente del terreno donde ejercita la citada actividad.
