MARCOS MARÍA LOZANO
Inmobiliario
Según los últimos datos del INE -agosto 2023- la cantidad de viviendas destinadas a turismo vacacional ha aumentado en un 9,2% respecto al periodo vacacional de 2022, esperándose un nuevo aumento para el próximo verano de 2024. No obstante, y pese a que el mercado es claramente favorable a este modelo de negocio, los pisos turísticos son uno de los grandes problemas a los que se enfrentan las comunidades de propietarios, que –cada vez más– buscan nuevas formas de prohibir su práctica.
A finales de noviembre de 2023, el Tribunal Supremo se pronunció en dos ocasiones sobre la “naturaleza empresarial y comercial” de los pisos turísticos al ofrecer los propietarios sus servicios tanto fuera como dentro de la vivienda. En ambas ocasiones, el Tribunal Supremo concluyó que, la existencia de una cláusula en los estatutos de la comunidad que prohíba el ejercicio de actividad económicas en el inmueble, impediría la apertura de nuevos pisos turísticos.
Recientemente, el Tribunal Supremo se ha vuelto a pronunciar sobre este asunto en su Sentencia núm. 105/2024 de 30 de enero de 2024, (Rec. 9853/2021), considerando que, el término “hospedería” es equiparable al de piso turístico. En este sentido, las comunidades de propietarios que ya contemplasen la prohibición a la hospedería en sus estatutos tampoco permitirían la apertura de nuevos pisos turísticos en el inmueble.
Sin perjuicio de lo expuesto anteriormente, el Tribunal Supremo aún no se ha pronunciado sobre la cuestión principal que puede hacer tambalear el mercado de los pisos turísticos, que es la interpretación del artículo 17.12 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, el cual establece y, cito textualmente: “el acuerdo por el que limite o condicione el ejercicio de la actividad de los pisos turísticos… requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Respecto a dicha interpretación y el alcance de la expresión “limite o condiciones”, actualmente, podemos encontrar numerosas sentencias de Juzgados y Audiencias Provinciales que se pronuncian en diferentes sentidos. De esta manera, la Audiencia Provincial de Madrid haciendo uso de la interpretación literal del precepto, entiende que para la prohibición absoluta de los pisos turísticos se requiere unanimidad en la junta (artículo 17.6 de la LPH), pues el artículo sólo hace referencia a limitar su actividad. No obstante, otras Audiencias Provinciales como la de Segovia o Alicante han hecho uso de una interpretación finalista o teleológica de la ley y afirman que se puede prohibir estatutariamente los pisos turísticos sólo con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, que representen a su vez tres quinta partes de las cuotas de participación.
Por todo ello, teniendo en consideración que no existe un criterio único al respecto de la cuestión planteada por parte de las Audiencias Provinciales y los Juzgados de Primera Instancia, no cabe lugar a dudas que la decisión que adopte el Tribunal Supremo será esencial para aclarar la cuestión y, consecuentemente, influirá enormemente en la expansión de este modelo de negocio, puesto que si se ampara su prohibición por parte de las comunidades de propietarios con mayorías reducidas la oferta podría reducirse enormemente. En este sentido, el Tribunal Supremo es consciente de la transcendencia de esta decisión, pues en todas las sentencias mencionadas se subraya que no se está realizando una interpretación del contenido del artículo 17.12.
En último lugar, no debemos olvidar que la posibilidad de desarrollar un negocio de alojamiento turístico no solo depende de la autorización de la comunidad de propietarios en cuestión, sino que también depende de la obtención del oportuno permiso administrativo. En este sentido, resulta cuanto menos revelador la voluntad de la Administración, la cual amplía cada vez más los requisitos para obtener las autorizaciones y licencias necesarias para poder realizar la actividad de vivienda de uso turístico. De esta manera, se puede nombrar, entre otras, a Madrid o Sevilla como ciudades que han hecho un esfuerzo por reducir el número de viviendas de uso turístico a través de la imposición de requisitos adicionales para obtener la aprobación de las mismas.
En conclusión, y pese a que se espera que el número de pisos turísticos siga creciendo -sin contar, claro está, aquellos pisos que se ofertan sin licencia-, la tendencia parece ser cada vez más restrictiva con los pisos turísticos, ya que, aunque su oferta esté aumentando, su aceptación social parece disminuir y cada vez son más las restricciones que se imponen a este modelo de negocio.
