PENAL
Las operaciones inmobiliarias complejas se mueven a menudo en una zona de contacto entre el Derecho civil, el mercantil y, en ocasiones, el Derecho penal. La STS 2287/2026, de 21 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2287, ponente Excmo. Sr. D. Leopoldo Puente Segura, permite volver sobre esa frontera a propósito de una operación en la que una finca había sido transmitida con el compromiso de entregar una vivienda futura y, después, fue vendida a un tercero sin incorporar eficazmente esa obligación a la nueva transmisión.
El interés de la sentencia no está en presentar el incumplimiento contractual como delito. Está en delimitar cuándo una segunda disposición del activo puede afectar penalmente a derechos previamente comprometidos.
La disposición penalmente relevante
La delimitación entre incumplimiento civil e ilícito penal exige prudencia. Así lo recuerda la STS 3264/2022, de 15 de septiembre, ECLI:ES:TS:2022:3264, ponente Excmo. Sr. D. Javier Hernández García, cuando afirma que:
“La frontera entre el ilícito penal y el civil se sitúa, precisamente, en las exigencias de estricta tipicidad”.
La misma resolución añade que no todo incumplimiento de obligaciones civiles deviene estafa si no se acredita:
“la preexistencia de un plan incumplidor y la puesta en escena engañosa como factor causal del desplazamiento patrimonial”.
Esa cautela es importante. Pero la STS 2287/2026 se mueve en el terreno específico de la estafa impropia del artículo 251.2 CP, que tiene una lógica propia. No se trata de buscar siempre el engaño antecedente característico de la estafa común del artículo 248 CP. El foco se desplaza a la disposición de un bien como libre cuando ya existía una previa enajenación, gravamen o compromiso jurídicamente relevante.
La Sala lo señala con claridad:
“Es claro que esa concreta modalidad típica no exige ningún engaño. Ni siquiera se reclama que oculte al tercero la existencia de la permuta previa”.
Y añade:
“El tipo no requiere, pues, la puesta en marcha o en escena de ninguna maniobra engañosa”.
La clave, por tanto, no está en que la operación haya salido mal. Está en que se disponga del activo prescindiendo de derechos previos conocidos o asumidos y colocando al perjudicado en una situación litigiosa. De ahí otra frase especialmente expresiva de la misma resolución:
“una vez producida la segunda venta o gravamen, el delito ya ha quedado consumado, pues el perjuicio consiste en la situación litigiosa en la que quedan los derechos del perjudicado”.
El límite se halla no en la frustración del negocio, sino en la segunda disposición incompatible con una posición jurídica anterior.
Obra futura y derechos previos
El matiz más interesante de la sentencia está en la obra futura. La vivienda comprometida todavía no existía físicamente. Por eso podía sostenerse que el primer adquirente no había llegado a adquirir la propiedad de aquello que aún no había sido construido ni entregado.
La Sala no niega esa dificultad civil. Pero rechaza que sea decisiva desde la perspectiva penal. Aunque la vivienda no existiera todavía, sí existía un derecho derivado de la operación previa. Y ese derecho podía verse frustrado si el activo se transmitía después como si tal compromiso nunca hubiera existido.
La sentencia afirma que no aprecia obstáculo para aplicar la doctrina de la estafa impropia:
“aún en el caso de que la vivienda que el permutuario se obligó a construir sobre plano y a entregar no se hubiera todavía ejecutado”.
La idea tiene recorrido práctico. En permutas de solar por obra futura, compraventas sobre plano, aportaciones de suelo, promociones inmobiliarias o transmisiones sucesivas de activos, el riesgo penal no depende sólo de la titularidad formal ni de la existencia física de la cosa futura. También puede nacer cuando la operación posterior priva de eficacia práctica a obligaciones previamente asumidas frente a terceros.
Es decir, que lo no inscrito, lo no entregado o lo no construido también puede condicionar la disponibilidad real del activo.
Persona jurídica y sociedades promotoras
La sentencia también resulta relevante desde la perspectiva de la persona jurídica. La STS 2287/2026 no desarrolla de forma extensa los elementos del artículo 31 bis CP. Resuelve una impugnación que descansaba, en lo esencial, sobre la inexistencia del delito atribuido a la persona física.
Por eso la Sala razona:
“desestimado el anterior motivo del recurso, la misma suerte habrá de correr este segundo que se presenta por la parte como la pura y simple consecuencia necesaria de la eventual estimación del primero”.
La advertencia práctica es clara, aunque debe formularse con esa cautela. Si la defensa de la sociedad se apoya exclusivamente en negar el delito base y ese delito se confirma, la posición de la persona jurídica puede quedar seriamente comprometida.
Para sociedades promotoras, administradores e inversores, esto obliga a tratar los compromisos previos como algo más que contingencias civiles. En operaciones de transmisión de activos conviene identificar obligaciones pendientes, cargas no registrales, pactos de entrega futura, contratos privados, anexos y comunicaciones relevantes. También conviene dejar trazabilidad de la decisión societaria, de la información revisada y de las cautelas incorporadas a la operación.
La cantidad defraudada y el “bien gravado”
Otro punto útil está en la cuantificación. La defensa sostenía que la multa de la persona jurídica debía calcularse tomando como referencia el valor de la vivienda no entregada. La Sala, sin embargo, entiende que la defraudación afectaba a la transmisión del solar como libre, no sólo al valor del piso comprometido.
La sentencia lo formula así:
“No se trata de cuantificar el perjuicio sufrido por los herederos de Florencia ni por la tercera entidad adquirente, sino la índole y cantidad de la defraudación que objetivamente se produce al enajenar como libre un bien gravado”.
La expresión “bien gravado” debe leerse aquí en sentido funcional. No necesariamente como referencia exclusiva a una carga real inscrita, sino como alusión a un activo cuya disponibilidad estaba condicionada por una obligación previa. Es una precisión importante, porque confirma que el análisis no puede agotarse en el Registro de la Propiedad.
También recuerda cómo, en delitos económicos, la cifra relevante para la pena, la multa o la responsabilidad de la persona jurídica no siempre coincide con la indemnización civil. La responsabilidad civil mira al daño reparable. La magnitud penal de la defraudación puede atender a la operación objetivamente realizada y al alcance de la disposición incompatible con derechos previos.
Una frontera que se prepara antes de la firma
La STS 2287/2026 no convierte la conflictividad inmobiliaria en Derecho penal. Su interés está, precisamente, en fijar los límites. No basta con que una operación fracase, ni con que una parte incumpla. Pero tampoco basta con vestir la operación de normalidad civil si, en realidad, se transmite un activo prescindiendo de derechos previamente comprometidos.
Para empresas, promotoras, administradores e inversores, la enseñanza es práctica. Antes de transmitir un activo inmobiliario, conviene revisar no sólo su situación registral, sino también la historia contractual del inmueble, los compromisos asumidos, las obligaciones pendientes y la documentación que se utilizará frente a terceros.
En este tipo de operaciones, la prevención penal empieza antes de la firma. Comienza en la trazabilidad de la decisión, en la claridad documental y en la identificación de los límites reales de disponibilidad del activo. La frontera penal no está en que la operación salga mal, sino en que se disponga del activo como libre cuando ya estaba jurídicamente condicionado por derechos ajenos.
