Paula Carcedo García
PÚBLICO
Uno de los principales problemas sociales y jurídicos actuales en España es el acceso a la vivienda. La escasez de oferta, el incremento de la demanda y como consecuencia inevitable, el excesivo precio de alquiler y compraventa, han elevado esta cuestión a un ámbito prioritario. Es por esto, por lo que la actuación de la Administración Pública desempeña un papel esencial, especialmente a través del Derecho Administrativo, el urbanismo y las políticas de vivienda.
No cabe duda de que la Administración debe actuar en esta materia, no solo velando por el interés general, sino también para un correcto funcionamiento del mercado inmobiliario. Sin embargo, el debate no radica sobre si la Administración debe actuar, sino en determinar dónde poner el límite a esa intervención. En los últimos años, se han promulgado leyes y normativas que han sido consideradas como excesivamente proteccionistas del inquilino, dejando la actuación del propietario muy limitada y por tanto perjudicando notoriamente el derecho de propiedad privada, amparado en el art 33 de la CE.
La Administración interviene de forma directa en materia de vivienda mediante diversos instrumentos jurídicos.
El primero de ellos es el urbanismo, que permite ordenar el territorio y determinar dónde, cómo y cuánto puede construirse. A través del planeamiento urbanístico, las licencias y las autorizaciones, los poderes públicos condicionan la oferta de vivienda y controlan que la construcción y el uso de los inmuebles respeten la legalidad urbanística.
No obstante, esta intervención también presenta riesgos. Una tramitación excesivamente burocrática o lenta puede retrasar la creación de nueva vivienda y agravar el problema de acceso que se pretende solucionar.
Además, la Administración actúa sobre fenómenos concretos como las viviendas vacías, mediante incentivos o medidas para incorporarlas al mercado, y sobre las viviendas de uso turístico, cuya proliferación en determinadas ciudades puede reducir la oferta de alquiler residencial y tensionar aún más los precios. Estas actuaciones muestran que la vivienda no es solo una cuestión privada entre propietario e inquilino, sino también un problema de ordenación urbana, cohesión social y política pública.
Uno de los ámbitos más controvertidos de la intervención pública es la regulación de alquiler y de las denominadas zonas tensionadas, mediante normativa como la Ley de Arrendamientos Urbanos o la recientemente promulgada Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Esta última introduce medidas como la declaración de zonas tensionadas, limitación de rentas, mayor carga sobre grandes tenedores y restricciones en materia de desahucios.
En un principio pensada para evitar la especulación y facilitar el acceso a una vivienda digna, puede llegar a tener un efecto contrario si no se diseña de forma proporcionada. Una regulación excesiva puede desincentivar la inversión en la vivienda, generar inseguridad jurídica y afectar a la libertad económica de los ciudadanos. Por tanto, la intervención publica debe ser analizada no solo desde la finalidad social, sino también desde su eficacia y compatibilidad con otros derechos y principios constitucionales.
La Constitución España reconoce en su artículo 47 el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada; configurándose tal precepto como un principio rector de la política social, dependiendo del efectivo desarrollo legislativo y de la actuación de los poderes públicos. Frente a ello, el artículo 33 reconoce el derecho a la propiedad privada, sometido a su función social. Aunque la propiedad privada cumple una función social, se cuestiona si el control tan estricto de rentas se puede justificar simplemente invocando la función social de la propiedad. Esta función social permite imponer límites al propietario, pero debe responder a un interés general y superar el juicio de proporcionalidad.
Es por esto, por lo que podemos discutir que el control estricto de rentas pueda justificarse simplemente invocando la función social de la propiedad. Si una medida reduce la oferta de vivienda, empeora el acceso al alquiler o traslada de forma desproporcionada el coste de una política pública a determinados propietarios, difícilmente puede considerarse plenamente coherente con el interés general que pretende proteger.
Para esto, nos podemos apoyar en experiencias reales de restricciones similares a las que ahora estamos viviendo en España en ciudades como Berlín o San Francisco, donde en el año 2020 y 1979 respectivamente se impusieron controles de renta que muestran que una excesiva restricción, pueden generar efectos lejos del objetivo perseguido.
En Berlín, el denominado Mietendeckel, supuso una congelación de rentas y fijó topes máximos de alquiler. Esto provocó una reducción de la oferta de viviendas en alquiler y fue anulado por el Tribunal Constitucional Federal alemán por razones competenciales.
Por su parte, en San Francisco, el control prolongado de alquileres protegió a los inquilinos ya instalados, pero redujo la oferta disponible, encareciendo el mercado y dificultando el acceso de nuevos arrendatarios.
Estos ejemplos evidencian que la intervención pública en vivienda debe diseñarse con cautela, pues pueden terminar agravando la escasez si no se acompaña de políticas de aumento de oferta y seguridad jurídica.
No debemos olvidar que, en muchos casos, optar por la adquisición de un inmueble destinado al arrendamiento, constituye una forma de inversión, ahorro y progreso económico de los ciudadanos. Una regulación excesiva o imprevisible puede alterar gravemente las expectativas y reducir los incentivos para mantener viviendas en el mercado de alquiler.
Con todo esto expuesto, podemos afirmar que la intervención de la Administración es necesaria pues la vivienda forma parte de las necesidades básicas y no puede dejarse completamente en manos del mercado, protegiendo a personas vulnerables y evitando la especulación.
Ahora bien, dicha intervención debe producirse, sin perder de vista la propiedad privada y la libertad económica y la seguridad jurídica.
Ahora bien, dicha intervención debe realizarse sin perder de vista la propiedad privada, la libertad económica y la seguridad jurídica. El derecho a la vivienda no puede hacerse efectivo únicamente mediante la imposición de límites al propietario, sino a través de una política pública integral que combine regulación, aumento de la oferta, vivienda pública y protegida, incentivos fiscales, colaboración público-privada y agilización de los procedimientos urbanísticos.
La experiencia de otros países demuestra que el control de rentas, si se aplica de forma aislada y excesivamente rígida, puede generar una reducción de la oferta y un encarecimiento indirecto del mercado. Por ello, el reto del Derecho Administrativo no consiste en elegir entre mercado o intervención pública, sino en diseñar una intervención eficaz, proporcionada y estable, capaz de hacer compatible el acceso a la vivienda con el respeto a los derechos constitucionales y a la seguridad jurídica.
