IGOR BÁRCENA GOICOECHEA
INMOBILIARIO
El pasado 23 de diciembre de 2020 se aprobó el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes (en adelante, el RD). La citada norma, de acuerdo con su preámbulo, tiene como objetivo “ofrecer respuesta inmediata a la grave situación de aquellas personas y hogares que están experimentando con mayor crudeza los efectos de la pandemia” así como “que se enfrentan a situaciones en las que uno de los derechos básicos como es la vivienda, corre serio peligro”.
Según la misma, el Gobierno ha tenido que adoptar las siguientes medidas extraordinarias y urgentes que, además, se describen como “efectivas, ponderadas y equilibradas” a fin de dar respuesta a esta situación y aliviar la situación de muchos hogares:
- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos en caso de vulnerabilidad y ausencia de alternativa habitacional
La primera medida que el Gobierno propone y aprueba es la suspensión del procedimiento de desahucio para personas vulnerables sin alternativa habitacional para sí o para sus convivientes. En este contexto, el artículo 1 del RD, modifica el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (en adelante, RD 11/2020).
De acuerdo con la nueva redacción del precepto descrito, desde la entrada en vigor del RD -23 de diciembre de 2020- hasta la finalización del estado de alarma -previsto para el 9 de mayo de 2021-, en todos los juicios verbales en los que se pretenda recuperar la posesión de la finca y que versen sobre (i) reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o (ii) la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá instar incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento (independientemente de que se hubiese suspendido o no previamente el proceso) ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que convive.
Para que opere dicha suspensión, el arrendatario debe acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica de las letras a) y b) del artículo 5 del RD 11/2020, las cuales se resumen con carácter general en:
- – Estar en situación de desempleo o en un ERTE y no alcanzar el límite de tres veces el IPREM y;
- – Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
No obstante, es importante resaltar que debe existir necesidad habitacional, por lo que si el arrendatario o cualquiera de las personas que compongan la unidad familiar y habiten la vivienda es propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, esta medida no podrá operar.
Una vez analizado el primer supuesto de suspensión de desahucios y teniendo en consideración la Disposición Adicional Segunda del RD en la cual se recoge la posibilidad de que los arrendadores soliciten compensación al Estado, cabría plantearse ciertas cuestiones ¿Qué ocurre si el arrendador también se encuentra en situación de vulnerabilidad? ¿Una vez alzada la suspensión, siendo el arrendatario vulnerable, cómo van a recuperar los arrendadores el importe de todas las rentas impagadas? ¿Podrá el Estado hacerse cargo de las compensaciones reguladas en la Disposición Adicional Segunda del RD? ¿Qué ocurre si el arrendatario vulnerable devuelve la vivienda en malas condiciones, quien resarce al arrendador de esos daños?
2. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos en supuestos de ocupación sin título de las viviendas de grandes tenedores
La segunda medida que el Gobierno ha aprobado y que, además, es completamente novedosa, se refiere a la suspensión del procedimiento de desahucio y lanzamientos durante el estado de alarma que versen sobre:
- – Recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario.
- – Tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
- – Solicitud de efectividad de derechos inscritos en el Registro de la Propiedad frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de justo título.
En este supuesto, la suspensión no solo dependerá de la condición de vulnerable del arrendatario, sino que para que opere la misma la vivienda en cuestión debe pertenecer a una persona jurídica o a una persona física titular de más de diez viviendas -denominado “gran tenedor”-.
Así mismo, para que opere la suspensión quien habite la vivienda sin justo título (los llamados comúnmente “okupas”) debe probar su condición de persona dependiente, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo alguna persona dependiente o menor de edad.
De todas formas, aun concurriendo dichos requisitos, el juez podrá no suspender el lanzamiento si no existiese una situación de extrema necesidad y si no mediase la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de una alternativa habitacional.
De nuevo, una vez analizado el segundo supuesto de suspensión de desahucios, cabría plantearse ciertas cuestiones ¿Podrá el Estado compensar a los propietarios de las viviendas por las rentas no percibidas durante el tiempo de la ocupación? ¿Qué ocurre si los llamados okupas devuelven la vivienda en malas condiciones, quien resarce al arrendador de esos daños?
De la presente normativa, se puede extraer la idea de que todos los ciudadanos debemos poner de nuestra parte para superar la situación actual del país. No obstante, tal y como se recoge en el preámbulo del RD, el parque de vivienda social en España es particularmente escaso, ofreciendo cobertura a menos del 2,5% de los hogares lo que supone un porcentaje claramente insuficiente. Todo ello conlleva que los propietarios de las viviendas se vean “forzados” a renunciar a sus derechos como arrendadores o propietarios durante un periodo de tiempo que ya supera los seis meses y que está previsto que supere los doce meses.
Así las cosas, debemos preguntarnos ¿serán estas medidas “efectivas, ponderadas y equilibradas” a largo plazo? Y sobre todo ¿son las viviendas privadas las nuevas viviendas sociales?
