Rebeca Buendía Gutiérrez
Inmobiliario
La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda introduce en el ámbito del mercado inmobiliario, y especialmente en el alquiler de viviendas, un régimen proteccionista en favor del arrendatario: límites del precio a las rentas, prórrogas extraordinarias, recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles por viviendas vacías, protección contra desahucios, entre otras medidas.
Vamos a centrar este análisis en la modificación que introduce esta nueva Ley a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, por la que se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Se han suscitado las primeras controversias respecto al pago de dichas comisiones de gestión inmobiliaria en los contratos de arrendamiento que se habían suscrito días antes a la entrada en vigor de la Ley y que tras su entrada en vigor el inquilino se ha negado a abonarla trasladando dicha obligación al propietario.
Existe cierta confusión a la hora de determinar el régimen jurídico de aplicación respecto a los contratos que se encontraban en un estado avanzado de negociación y que se formalizaron bajo la vigencia de la Ley. A estos casos, clasificados en la doctrina civil como “precontrato”, se entiende aplicable la anterior regulación pudiéndose repercutir la comisión inmobiliaria a los nuevos inquilinos. La ley no establece ningún régimen transitorio al respecto, lo que implica que es la fecha de perfección del contrato, que habitualmente se virtualiza a través de la firma de las partes, la que establece el régimen aplicable.
A tales efectos se debe prestar especial atención al contenido de la Disposición Transitoria Cuarta de la citada Ley de Vivienda que establece que “Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.” Es decir, que al contrato de arrendamiento le resulta de aplicación la ley que se encontraba en vigor cuando se firmó.
Conclusión: para todos los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad al 26 de mayo de 2023, – fecha en la que entró en vigor la Ley, – rige la anterior versión de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que no regula las comisiones de gestión inmobiliaria.
Por otro lado, existen supuestos en los que la comisión del agente no se devenga a la formalización del contrato si no que se ha establecido un sistema de pagos de cadencia mensual, trimestral o anual, por ejemplo. En estos supuestos, en los que se vincula el cobro de la comisión a la duración del contrato, mientras no exista una novación del contrato o un acuerdo entre las partes al respecto, tampoco les resulta de aplicación la modificación de la Ley de Arrendamiento Urbanos que obliga al propietario a abonar la comisión por intermediación en vivienda habitual.
Finalmente, no olvidemos que la problemática únicamente se refiere a arrendamientos de vivienda habitual ya que fuera de ese ámbito – locales comerciales, oficinas, alquileres turísticos, de temporada y habitacionales, viviendas suntuarias (superficie superior a 300 m2 construidos) – los gastos de gestión inmobiliaria si se pueden cobrar al inquilino.
