REGINA BAREÑO ASÚA
Inmobiliario
1. NOVEDADES DE LA LEY SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA: ZONAS TENSIONADAS.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, en su artículo 18, permite a las Comunidades Autónomas que son las competentes en materia de urbanismo, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con el objetivo de poner un tope a los precios del alquiler en determinadas zonas y en consecuencia, evitar la pérdida de poder adquisitivo de las familias.
Pero ¿qué es una zona tensionada? El artículo 18.1 de la Ley por el Derecho a la Vivienda lo define como aquellas áreas territoriales en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado.
2. ¿QUÉ DEBE CONSIDERARSE ZONA TENSIONADA?
En concreto, el artículo 18.3 de la Ley por el Derecho a la Vivienda establece una serie de condiciones para que una zona se pueda declarar como tensionada, siendo las siguientes:
- – Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- – Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Por otro lado, también se establece que la declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años con posibilidad de prórrogas anuales, siempre que se mantengan las condiciones anteriormente expuestas del artículo 18.3 de la Ley sobre el Derecho a la Vivienda.
3. CONSIDERACIONES EN LA DECLARACIÓN DE ZONA TENSIONADA.
En este punto existen diferencias en función de si se es un gran tenedor o un pequeño propietario pues las consideraciones a tener en cuenta son distintas en un caso y en otro.
En primer lugar, ¿qué debemos entender por gran tenedor? Se trata de aquella persona que es propietario de 10 o más inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o aquella persona que tiene una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.
Esta clase de propietarios tienen que tener en cuenta que no pueden superar los límites del alquiler establecidos por el Gobierno. Es más, deberán atender a los mismos incluso cuando el contrato de alquiler anterior estableció un precio más alto, pues el nuevo contrato deberá entrar dentro de los límites máximos del Índice de Referencia de Precios del Alquiler.
En segundo lugar, con respecto a los pequeños propietarios o, dicho de otro modo, aquellos propietarios que no son considerados grandes tenedores, las limitaciones que se establecen son distintas.
Por un lado, estos propietarios podrán mantener el mismo precio que el contrato de alquiler anterior o podrán aumentar el porcentaje de actualización del alquiler en un máximo del 3% durante el año 2024.
Por otro lado, si la vivienda nunca ha sido alquilada o no lo ha estado durante los últimos 5 años, el precio máximo del alquiler vendrá limitado por el Sistema de Referencia de Precios de Alquiler a la Vivienda.
En ambos casos, es decir, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, deberá respetarse lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley sobre el Derecho a la Vivienda, en el sentido de que tendrán que informar a los futuros inquilinos siempre del precio del alquiler establecido en el contrato anterior.
Finalmente, ¿cómo conocer si una zona está declarada como tensionada?
4. ¿CÓMO CONOCER SI UNA ZONA HA SIDO DECLARADA TENSIONADA?
Cada trimestre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publicará una resolución en la que establecerá las zonas que han sido declaradas como tensionadas en virtud del procedimiento establecido para ello.
5. DECLARACIÓN DE ZONAS TENSIONADAS EN BILBAO.
Por ahora, Cataluña ha sido la única comunidad autónoma que ya ha realizado todos los trámites, solicitud al Gobierno central incluida. Galicia ya ha regulado el órgano que establecerá las zonas tensionadas y el procedimiento que se utilizará para declararlas de tal manera; el País Vasco, por su parte, ha realizado un profundo estudio sobre qué zonas son “tensionadas” y, por tanto, susceptibles a que su alquiler sea limitado, aunque todavía no ha dado el siguiente paso para declararlas oficialmente así.
En Vizcaya existen 19 municipios que podrían cumplir los requisitos para ser declaradas tensionadas en todos sus distritos: Barakaldo, Basauri, Berango, Etxebarri, Santurtzi, Sestao, Sondika, Urduliz; y pueden ser parcialmente declarados otros once: Abanto-Zierbena, Arrigorriaga, Balmaseda, Bermeo, Bilbao (el Ayuntamiento de Bilbao está analizando incluir Abando e Indautxu entre las zonas tensionadas), Erandio, Galdakao, Gernika-Lumo, Leioa, Ortuella y Portugalete.
