JON ALVARÉZ DE LA PEÑA
MERCANTIL
He arrendado un local por diez años para montar un negocio, pero no he inscrito este arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Transcurridos dos años, inician un procedimiento de ejecución hipotecaria contra mi arrendador, y el local acaba siendo adjudicado al Banco ejecutante. ¿Qué ocurre con mi arrendamiento? ¿Se mantiene, o finaliza?
Hasta ahora no existía una respuesta clara a esta problemática, por lo que, en la práctica, nos encontrábamos con resoluciones judiciales bien distintas. Algunas a favor del mantenimiento del arrendamiento, otras a favor de su resolución. Y es que es esto lo único que la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge en su artículo 29:
“El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.
No hay duda de que este artículo contempla supuestos en los que el propietario enajena libremente el inmueble. Ahora bien, ¿contempla también los casos de enajenación forzosa del inmueble, como puede ser una ejecución hipotecaria?
La respuesta no es sencilla. Para el caso de arrendamientos de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge en dos artículos distintos (13 y 14) el supuesto de enajenación forzosa y el supuesto de simple “enajenación” (voluntaria). Así, se prevé expresamente que, si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete si el arrendador original fuera persona jurídica, la vivienda fuera enajenada forzosamente como consecuencia de una ejecución hipotecaria, el arrendatario tendrá en todo caso derecho a continuar en la vivienda hasta que transcurran esos cinco o siete años. Y ello a pesar de que el arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, como se ha visto, para el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda, el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no distingue enajenaciones voluntarias de enajenaciones forzosas. ¿Cómo lo interpretamos?
Hasta ahora, la posición mayoritaria de las Audiencias Provinciales ha sido la de aplicar este artículo tanto para los supuestos de transmisión voluntaria del inmueble como para los supuestos de transmisión forzosa. De este modo, aunque el arrendamiento no hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, podría pervivir en caso de que el adquirente no lo fuera de buena fe.
¿Y qué era la buena fe? El desconocimiento de que el inmueble se encontraba arrendado. De este modo, si el adquirente tenía conocimiento de que el inmueble estaba arrendado, aunque dicho arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, quedaba igualmente subrogado en la posición que el hasta entonces arrendador venía manteniendo. Incluso existe jurisprudencia que habla de un deber de diligencia del adquirente en comprobar si el inmueble estaba o no arrendado.
Por ello, en la práctica, los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda quedaban en su mayoría protegidos en caso de ejecuciones hipotecarias, y ello a pesar de que no hubieran sido inscritos en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca ejecutada.
Las críticas doctrinales a esta situación no eran escasas. Y es que, ¿por qué el adquirente tiene que soportar un arrendamiento que no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad? De hecho, se daba la paradoja de que, en casos de ejecuciones hipotecarias de viviendas, el “tope” de duración a respetar sería de cinco o siete años (en caso de que el arrendador original fuera una persona jurídica) pero, en el caso de arrendamientos de uso distinto de vivienda, sería la duración pactada en el contrato. Si fuera de 20 años, 20 años que tendría que respetar el adquirente.
Pues bien, el pasado 15 de noviembre de 2021, el Tribunal Supremo, en Sentencia nº 783/2021, ha puesto fin a esta discusión. El artículo 29 de la Ley de Arrendamiento Urbanos que citábamos al inicio, no resulta de aplicación para los casos de enajenaciones forzosas, como lo son las ejecuciones hipotecarias.
Así pues, el artículo aplicable será el 1.571 del Código Civil, según el cual:
“El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. […]”.
En resumidas cuentas, y volviendo a la pregunta inicial. Tengo arrendado un local de negocio, pero dicho local es adquirido por un Banco en ejecución hipotecaria. ¿Qué ocurre con mi arrendamiento? Estas serán las posibilidades:
- – Si el arrendamiento lo he inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, el arrendamiento se mantendrá.
- – Si no he inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el adquirente tendrá derecho a dar por finalizado el arrendamiento.
- – Si inscribo el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la hipoteca, el adquirente tendrá derecho a dar por finalizado el arrendamiento.
La situación, como se ve, supone un cambio radical en la posición que hasta ahora han venido manteniendo mayoritariamente las Audiencias Provinciales. En estos supuestos en que el arrendatario vea finalizado su arrendamiento como consecuencia de la transmisión del inmueble, tendrá derecho a exigir una indemnización al arrendador original. Ahora bien, habrá que ver qué indemnización se puede pedir.
Desde luego, situación que habrá que tener en cuenta, como arrendatario, a la hora de negociar el contrato con el arrendador.
