Álvaro Suárez López
PÚBLICO
El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó definitivamente, el 27 de agosto de 2025, la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (en adelante, “PGOU”), publicada en el BOCM el 22 de septiembre del mismo año. El Plan RESIDE sustituye al Plan Especial de Hospedaje de 2019 (PEH), remplazando la división en tres (3) anillos por una estructura territorial de dos (2) grandes ámbitos: (i) el Área de Planeamiento Específico APE 00.01 “Centro Histórico” y, (ii) el resto de la ciudad –fuera del APE 00.01-, donde se mantiene la posibilidad de implantar hospedajes bajo condiciones más estrictas.
La regulación del uso terciario de hospedaje en el centro histórico se estructura en función del nivel de usos de cada parcela (A, B, C, D y E) y del uso existente del edificio (residencial o no residencial).
- Parcelas con uso no residencial existente (niveles A, B, C o D): Se admite el uso de hospedaje como uso alternativo en edificio exclusivo, requiriendo Plan Especial de Protección cuando el inmueble esté catalogado con nivel 1 o 2. También puede implantarse como uso complementario, en cualquier situación para los niveles A y B, y únicamente en plantas de piso para los niveles C y D.
- Parcelas con uso residencial existente (niveles A y B): Se permite el uso de hospedaje exclusivamente en edificios catalogados con nivel 3 de protección, y únicamente bajo la modalidad de vivienda de uso turístico. La autorización tiene una vigencia limitada de quince (15) años, tras la cual el inmueble deberá retornar a su uso residencial. En edificios catalogados con niveles 1 o 2, la implantación exige un Plan Especial de Protección como uso autorizable. En solares vacantes o edificios no catalogados, queda prohibida la implantación de este uso.
- Parcelas con uso residencial existente (niveles C y D): Se permite la implantación del uso terciario de hospedaje como uso alternativo, con la obligación de tramitar un Plan Especial si el inmueble cuenta con niveles 1 o 2 de protección.
- Parcelas con nivel de uso E: En este nivel –asociado a viviendas unifamiliares– no se admite el uso terciario de hospedaje bajo ninguna modalidad.
Fuera del APE 00.01, la implantación del uso de hospedaje se sujeta a las normas zonales y ordenanzas específicas aplicables. No obstante, el Plan RESIDE introduce novedades relevantes:
- En los edificios de uso mixto, los establecimientos de hospedaje deberán contar con accesos independientes desde el exterior, incluso en planta baja, evitando el uso de zonas comunes residenciales (artículo 6.6.18, 6.9.3, 7.1.4 del PGOU).
- En las API, en edificios de uso principal residencial, el uso de hospedaje solo podrá implantarse como uso complementario en plantas inferior a la baja, baja y primera. En suelo calificado para uso residencial con tipología unifamiliar el uso de terciario de hospedaje se considerará como uso autorizable. En suelo calificado para uso residencial con tipología de vivienda colectiva se considerará el uso de terciario de hospedaje como uso alternativo del residencial.
- Las modificaciones establecen que en la Norma Zonal 1 se permite el uso terciario de hospedaje como uso complementario en plantas inferiores, baja y primera, siempre que la parcela esté fuera del APE 00.01, y también como uso alternativo en los niveles B, C y D fuera de esa zona. En la Norma Zonal 3, se elimina la posibilidad de implantar el uso terciario como uso complementario en plantas de pisos para los niveles B y C. Finalmente, en las Normas Zonales 4 y 5, se restringe la implantación del uso terciario de hospedaje como uso complementario, limitándolo únicamente a las plantas inferior, baja y primera.
