¿PUEDEN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PROHIBIR EL USO TÚRISTICO DE UNA VIVIENDA?
REBECA BUENDÍA GUTIÉRREZ
INMOBILIARIO
En los últimos años se está produciendo un aumento considerable del número de viviendas que se destinan a uso turístico y que son promovidas por particulares que han visto la posibilidad de que dicho uso resulte una fuente de ingresos adicional por el potencial turístico de la zona donde se ubica la vivienda que tienen en propiedad, o que van a adquirir con dicho propósito.
Con motivo de la proliferación de dicho uso, sobre todo, en ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao, entre otras, determinadas comunidades de propietarios se oponen a que dichos usos turísticos se implanten en sus edificios. Razón por lo que nos encontramos con una confrontación entre el derecho de propiedad de cada propietario y las normas de convivencia comunitarias que prohíben determinadas actividades de los comuneros, con base al interés general de la comunidad de propietarios.
A efectos de evitar una conducta abusiva por parte de estas últimas, la doctrina de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo establece que las limitaciones o prohibiciones deben de motivar tal perjuicio para el interés general de forma específica, teniendo en cuenta la proporcionalidad de la medida adoptada y la finalidad que manifiesta expresamente la comunidad para su adopción.
Últimamente nos encontramos con muchas consultas de clientes que nos trasladan su preocupación ante la inexistencia de regulación expresa del uso turístico de las viviendas en los estatutos comunitarios, así como de la validez de un acuerdo comunitario que prohíba dicho uso o las consecuencias de que se adopte en el futuro. Cuestión que no es baladí dado que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Todo ello con matices dado que se pueden producir diferentes situaciones dentro de una comunidad de propietarios, (i) que no existan estatutos en la comunidad, (ii) que existan estatutos que no contemplen regulación alguna sobre el uso turístico, (iii) estatutos que lo autorizan o por contra, (iv) estatutos que prohíben o limitan el uso turístico de las viviendas.
Por ello, en el supuesto que no exista regulación estatutaria se permite la implantación del uso de vivienda turística sin necesidad de acuerdo previo comunitario. Cuestión que no impide que con posterioridad la comunidad de propietarios pueda adoptar un acuerdo por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas limitando o condicionando el ejercicio de la actividad turística. Eso sí, el contenido de dicho acuerdo nunca podrá afectar a las viviendas turísticas ya existentes. Dado que deben respetarse las legítimas expectativas de los propietarios que ya han obtenido su licencia por lo que no se aplica con efectos retroactivos.
Sin embargo, dicho acuerdo obliga a al resto de los copropietarios y a este último en el supuesto que cese en dicho uso y por tanto no tenga la licencia vigente. En Cataluña se exige mayoría de 4/5 o el 80% de los propietarios.
En cambio, en el supuesto de que la comunidad de propietarios decida prohibir el uso de vivienda turística, el acuerdo deberá adoptarse por unanimidad, no por mayoría de 3/5, según la opinión de la doctrina mayoritaria.
Expuesto lo anterior, resulta conveniente a efectos de una posible adquisición de vivienda con fines turísticos conocer previamente el contenido de los estatutos o de los acuerdos adoptados al efecto ya que, aunque se cumplan los requisitos exigidos por la normativa municipal y autonómica, si las normas de propiedad horizontal lo prohíben, no podrá desarrollarse, con el perjuicio que ello supone para el propietario-inversor.
