¿QUÉ SUCEDE CON LOS DESAHUCIOS TRAS LA PANDEMIA?
REGINA BAREÑO ASUA
DIVISIÓN DERECHO INMBILIARIO
Durante la cuarentena, la Administración de Justicia ha estado completamente paralizada- salvo para casos excepcionales- por lo que los procedimientos judiciales de desahucio que se hubieran iniciado previamente y se encontraban en trámite quedaron suspendidos. Asimismo, si el lanzamiento estaba ya señalado y éste iba a tener lugar durante la vigencia del estado de alarma, quedó sin efecto. De igual manera, el propietario de un inmueble que instó durante la vigencia del estado de alarma una demanda de desahucio, ésta no se ha provisto hasta el 4 de junio, cuando se levantó la suspensión de los procedimientos judiciales.
¿QUÉ OCURRE AHORA QUE SE HA LEVANTADO LA SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES?
A partir del pasado 4 de junio de 2020 se alzó la suspensión de los plazos procesales continuando así los órganos judiciales con los procedimientos ya iniciados y con los procedimientos nuevos instados durante la vigencia del estado de alarma. Es decir, vuelta a la normalidad procesal, pero con una excepción: el derecho del arrendatario de suspender el desahucio.
Conforme al artículo 1 del Real Decreto-Ley 11/2020 el arrendatario puede, como consecuencia del coronavirus, solicitar la suspensión del procedimiento judicial siempre que cumpla con los siguientes requisitos.
- – Tiene que tratarse de un arrendamiento de vivienda.
- – El arrendatario ha de ser una persona física.
- – El arrendatario ha de encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica.
Esta vulnerabilidad se refiere a la imposibilidad de encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. El artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020 regula las circunstancias que exige esa vulnerabilidad. Se entiende que son vulnerables aquellos que como consecuencias del COVID-19 hayan perdido gran parte de sus ingresos y estos no superen tres veces el IPREM (1.613,52 € al mes por unidad familiar) y que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos sean superiores al 35% de los ingresos mensuales. Además, el arrendatario deberá acreditar encontrarse en dicha situación de vulnerabilidad presentando en el Juzgado la documentación prevista en el artículo 6 de dicho Real Decreto-ley.
- – El motivo de encontrarse en situación de vulnerabilidad económica debe ser por causa de la crisis del COVID-19.
El artículo 1 del referido RDL 11/2020 prevé que puede solicitar la suspensión del procedimiento de desahucio “la persona arrendaticia que acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19”.
Asimismo, la exposición de motivos menciona “circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19”
Por tanto, teóricamente esta suspensión no puede aplicarse en los procedimientos judiciales instados con anterioridad al estado de alarma, lo que supone que son debidos a impagos anteriores a la situación actual.
No obstante, habría que analizar el supuesto concreto, ya que, pese a que tuviese pendiente de pago las rentas arrendaticias con anterioridad, el arrendatario puede ahora acogerse a las novedosas salvedades de una imposibilidad económica sobrevenida por COVID-19 y de no “encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva”.
- – La suspensión tiene que ser solicitada por el arrendatario en el Juzgado.
Se dará traslado a los servicios sociales competentes, quienes estudiaran y analizaran en caso, y si procede, se decretará la suspensión por el Letrado de la Administración.
PLAZO MÁXIMO DE SUSPENSIÓN
La suspensión se decretará por el tiempo estrictamente necesario conforme acuerde el informe de servicios sociales, siendo en todo caso de un periodo máximo de 6 meses que se contará desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, esto es, desde el 2 de abril de 2020, hasta como máximo el 2 de octubre de 2020.
Transcurrido el plazo fijado para la suspensión, se reanudará el cómputo de los días si estamos en fase de requerimiento (artículo 440.3 LEC) o se señalará fecha para la vista o nueva fecha para el lanzamiento.
¿Y SI EL ARRENDADOR TAMBIÉN ESTÁ ATRAVESANDO DIFICULTADES ECONÓMICAS?
Si el arrendador, al igual que el arrendatario, se encuentra en situación de vulnerabilidad económica podrá ponerlo en conocimiento del Juzgado, aportando la documentación prevista en el artículo 6, comentado con anterioridad.
Ello no va a conllevar la reanudación del procedimiento de desahucio, pero los servicios sociales tendrán igualmente que valorar esta circunstancia y lo tendrán en cuenta a efectos de determinar el plazo de suspensión.
CONCLUSIÓN
En definitiva, desde el día 4 de junio que se alzó la suspensión de los plazos procesales, se puede presentar la demanda contra el arrendatario que no paga la renta, pero este procedimiento quedará suspendido si el arrendatario solicita al Juzgado la suspensión al encontrarse en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia del COVID-19, algo que ya estaba previsto en la LEC tras su reforma.
Por tanto, si los procedimientos de desahucios en el mejor de los escenarios tardaban unos seis a nueve meses, ahora con la posible suspensión por un plazo máximo de seis meses, más el tiempo que se tome el servicio social para analizar la situación de vulnerabilidad, puede conllevar que el arrendador no consiga desahuciar al arrendatario y, por tanto, no recupere la vivienda hasta transcurrido al menos dos años.
