María Hurtado de Mendoza de Andrés
Urbanismo
Con la recuperación de la economía y el turismo tras la pandemia vuelve también el auge de las viviendas de uso turístico, cuyo crecimiento se vio frenado por la irrupción del COVID-19. Y, con el retorno del turismo, resurgen los modelos alternativos de alojamientos turísticos y, en especial, las viviendas de uso turístico. Tal y como ha publicado Hostelsur, un 67% de los propietarios de viviendas que abandonaron el alquiler turístico en 2020 ante la ausencia de viajeros por la crisis sanitaria, ha recuperado dicha actividad. Y es que, según datos de Fevitur, un 45% de los españoles asegura preferir los alojamientos turísticos como primera opción frente a los alojamientos turísticos tradicionales.
Los datos del Instituto Nacional de Estadística revelan que en España existen más de 311.500 viviendas turísticas (datos de agosto de 2022, últimos disponibles), con 1,56 millones de plazas ofertadas. La irrupción de la pandemia frenó la proliferación de este tipo de alojamientos y más de 16.800 salieron del mercado, pero en el año 2022 el porcentaje volvió a aumentar hasta suponer que el 1,24% del total del parque de viviendas en España sean ya de tipo turístico.
Una de las ciudades de la geografía española que concentra el mayor número de viviendas de uso turístico es Barcelona, una de las capitales mundiales del turismo. La capital catalana contaba, en agosto del 2021, con 12.930 plazas en viviendas turísticas anunciadas en plataformas, el segundo municipio con mayor concentración de las mismas, por detrás de la ciudad de Madrid.
En la ciudad de Barcelona las viviendas de uso turístico se regulan en el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (en adelante, PEUAT), que fue aprobado definitivamente el 23 de diciembre de 2021 y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona el 26 de enero de 2022. El citado Plan regula la implantación de establecimientos de alojamiento turístico, así como de albergues de juventud, viviendas de uso turístico y hogares compartidos. Este PEUAT es una actualización del Plan aprobado en el año 2017, que fue declarado nulo por diversas sentencias del TSJ de Cataluña en 2019, por no contener el preceptivo estudio económico. Esta regulación responde a la necesidad de hacer compatibles los alojamientos turísticos de la ciudad con un modelo urbano sostenible basado en la garantía de los derechos fundamentales y la mejora de la calidad de vida de los vecinos.
De conformidad con la citada normativa, los interesados en implantar una vivienda de uso turístico deben realizar una comunicación previa al Ayuntamiento, acreditando el cumplimiento del inmueble de los requisitos previstos en la normativa urbanística y el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamientos de uso turístico y viviendas de uso turístico. Además, debe aportarse la cédula de habitabilidad de la vivienda, que debe ubicarse en un inmueble que no estuviese destinado a vivienda con anterioridad al 1 de julio de 2015. Asimismo, la vivienda de uso turística no debe ubicarse en la planta baja del inmueble. La VUT debe implantarse en una zona en la que el PEUAT permita la creación de viviendas turísticas. Y es que el citado Plan ha establecido una serie de restricciones, dividiendo la ciudad en cuatro zonas, cada una de ellas con su propia regulación.
Así, en la Zona 1, o la denominada “Zona de decrecimiento” no se permiten nuevos alojamientos turísticos ni la ampliación de plazas de los existentes. Esta área aglutina más del 60% de los pisos turísticos de la ciudad. esto afecta a algunos de los barrios más turísticos, como Hostafrancs, Eixample, Ciutat Vella, Vila Olímpica y Rambla entre otros.
En la “Zona de mantenimiento” –Zona 2– se mantienen las plazas y establecimientos existentes, pero no se permite su ampliación. Así, cuando una vivienda turística se dé de baja se permitirá la apertura de otra dentro de la misma zona y con el mismo número de plazas. Los barrios afectados son Les Corts, Sants, Diagonal, Fort Pienc y el Baix Guinardó, entre otros.
Por otro lado, en la Zona 3, también denominada “Zona de crecimiento contenido”, se permite implantar nuevos pisos turísticos y también la ampliación de plazas siempre que no supere la densidad máxima permitida. También se debe respetar distancias y densidad en función de las dimensiones de la vivienda turística. Esto afecta a regiones como La Verneda, Nou Barris, Sarrià y parte de Les Corts, así como Vallcarca, Horta, La Sagrera y El Guinardó.
La Zona 4 la determinan tres zonas de transformación con regulación específica: la Marina del Prat Vermell, la Sagrera y norte del 22. Son zonas de actividades determinadas y con unas características concretas muy diversas. En ellas no se permiten nuevos pisos turísticos.
A lo anterior ser añaden las Áreas de Tratamiento Específico (ATE), que son aquellas que tienen algunas especialidades. Son básicamente los casos históricos de Sants, Les Corts, Horta y Sant Andreu entre otros. Aquí se aplican las normas de las Zonas 1 y 2 según el caso.
Expuesto lo anterior, los propietarios que pretendan la implantación de una vivienda de uso turístico en la ciudad de Barcelona no sólo deben atender a la ubicación de la vivienda, sino que deben atender a lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del inmueble ya que, si dichas normas contienen limitaciones o prohibiciones de la actividad de viviendas de uso turístico, esta no podrá desarrollarse en el inmueble.
El incumplimiento de los citados requisitos comporta el riesgo del propietario de ser sancionado por el Ayuntamiento o la Generalidad de Cataluña.
Se trata de una figura –las viviendas de uso turístico– afectada por normativa de distintos ámbitos: urbanística, de propiedad horizontal, competencia, etc., que los propietarios interesados en la implantación de una vivienda de uso turístico deberán conocer y que varía en función de la ubicación del inmueble.
Solo el tiempo dirá si el PEUAT cumple con su objetivo de aliviar la masificación del turismo en la ciudad de Barcelona, disminuyendo la presión turística de la ciudad que dificulta la convivencia, con la búsqueda de un equilibrio entre las actividades urbanas y los alojamientos turísticos y garantizando el bienestar de la ciudadanía.
