Maialen Urrutia Barkos
Inmobiliario
Con fecha 17 de mayo de 2023, el Pleno del Senado ha aprobado definitivamente el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. Esta Ley desarrollará el derecho recogido en la Constitución como una vivienda digna, al objeto de ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a este bien, con la introducción de medidas como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas. La ley ha entrado en vigor con fecha 26 de mayo de 2023 tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en fecha 25 de mayo de 2023.
Esta normativa se convierte en primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda, desde la aprobación de la Constitución, y traerá consigo normas competenciales para que las apliquen las Comunidades Autónomas, que son las que tienen competencia en materia de vivienda.
Este cuerpo normativo regula diferentes ámbitos del sector inmobiliario, y aunque se centre, principalmente, en la temática de arrendamientos de inmuebles, incorpora nuevas medidas orientadas a reforzar los parques públicos de vivienda y a favorecer el acceso a la vivienda a través de instrumentos que incrementen la oferta a precios asequibles.
En cuanto a las medidas que introduce esta nueva Ley es importante mencionar las siguientes:
a) Limitaciones en el precio de los alquileres de viviendas:
Esta es una de las medidas que se encuentra en vigor desde que se aprobó por el Senado el Proyecto de la Ley de Vivienda. En este sentido, es preciso mencionar que en el mes de marzo de 2022 se acordó que, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a actualización de la renta, para el supuesto en que el mecanismo de actualización no fuera acordado por las partes, sino, por el Índice de Garantía y Competitividad, que no puede ser superior al 2%. Esta medida, inicialmente, sólo iba a estar en vigor hasta el 30 de junio de 2022, pero posteriormente, se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2023.
Siguiendo esta línea, la nueva Ley establece que durante el 2024 en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda la actualización de la renta, el incremento del mismo no pueda superar el 3% en el caso de grandes tenedores y en el caso de que el arrendador no fuera gran tenedor, este incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser superior al 3%.
b) Nuevas medidas en relación con los procesos de desahucio:
El Proyecto de Ley introduce varias modificaciones en el procedimiento de desahucio, principalmente si se trata de situaciones de vulnerabilidad.
Las principales medidas son las siguientes:
- – Se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes, sin necesidad del consentimiento de los interesados, de la resolución que fije la fecha de lanzamiento en aras a comprobar la situación de vulnerabilidad.
- – El demandante tendrá la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante.
- – En caso de que el demandante sea gran tenedor, se le impone la obligación de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
c) Se amplía el concepto de gran tenedor:
En tal sentido, la nueva ley de vivienda introduce una particularidad en la definición de gran tenedor, ya que además de considerar gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garaje y trasteros; esta nueva ley, considera dentro de esta figura a aquel que posea al menos 5 inmuebles pertenecientes a la misma zona tensionada.
d) Regulación de las viviendas en zonas tensionadas:
En base a la nueva Ley, las Administraciones competentes podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente. En concreto, la declaración de “zona tensionada” dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando esas zonas. A tales efectos, se podrá declarar una zona como tensionada siempre y cuando se cumpla una de las siguientes dos condiciones:
- – Que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.
- – El precio de compra o de alquiler haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
- Asimismo, en estas zonas se podrán acordar las siguientes medidas, en relación con los contratos de arrendamiento:
- – Prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
- – En los nuevos contratos de alquiler, el precio no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje.
- – En caso de que la vivienda nunca hubiera estado alquilada o no lo haya estado durante los últimos 5 años, el precio de dicho alquiler no podrá exceder del límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
e) Incentivos fiscales:
Las nuevas reducciones fiscales para arrendadores entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024, siendo uno de los cambios la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores, que se reduce de un 60% al 50%.
Asimismo, los propietarios que alquilan en zonas tensionadas (sólo personas físicas), podrán obtener una bonificación de hasta el 90% si reducen la renta en un 5%.
Por otro lado, habrá una reducción del 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas a alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años.
Por último, se podrá reducir en un 60%, cuando no cumpliéndose los requisitos previamente mencionados, la vivienda sea objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.
