B-TODAY

April 2019

NOVEDADES PARA LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

IÑIGO LÓPEZ RECALDE
MERCANTIL

El pasado 16 de marzo veíamos publicada en el B.O.E. una de las últimas leyes de la XII Legislatura, la ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (“LCI”), la cual no entrará en vigor –en su mayoría– hasta tres meses después de su publicación.

Los principales motivos de su aprobación pueden resumirse en dos: la trasposición parcial de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014 (como es habitual, con retraso) y la “trasposición” de distintos fallos judiciales tanto de la Sala Primera del Tribunal Supremo como del TJUE relativos a cuestiones de transparencia, abusividad, gastos hipotecarios, etc…  unido a razones de política legislativa.

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CONTRATOS A LOS QUE SE LES APLICA LA LCI

Préstamo

Contrato o promesa de préstamo, crédito, pago aplazado o facilidad de pago

Prestamista

Personas físicas o jurídicas que intervienen en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional (incluida la intervención con carácter ocasional siempre que responda a una finalidad exclusivamente inversora).

Prestatario(Garante/Fiador)

Persona física: No necesariamente consumidor.

Objeto del Préstamo

  • Préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (se incluyen trasteros, garajes y otros elementos con función doméstica;
  • Préstamo (con o sin garantía) cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

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MÁS TRANSPARENCIA

 Entre las principales novedades de la LCI cabe destacar la extensa regulación de la fase precontractual. Si bien las distintas trasposiciones de la normativa MiFID han ido aumentando los cuidados y medidas a adoptar por parte de las entidades financieras al momento de contratar con consumidores o personas con un perfil lego en materia financiera, la LCI incorpora distintas medidas tendentes a alcanzar un mayor nivel y profundidad en materia de transparencia negocial, destacándose el control encomendado a la función notarial.

Publicidad + información precontractual

Se deberá entregar con una antelación mínima de diez días, principalmente, la siguiente documentación:

  • FEIN —Ficha Europea de Información Normalizada— (semejante a la oferta vinculante).
  • FiAE —Ficha de Advertencias Estandarizadas— (respecto de las cláusulas más relevantes).
  • Copia del “proyecto del contrato”.
  • Advertencia de que podrá recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija.

Evaluación de solvencia

Se introduce el deber de evaluar en profundidad la solvencia del prestatario antes de conceder el préstamo por medio de procedimientos internos específicamente desarrollados para ello. El coste de estos procedimientos no podrá repercutirse al prestatario.

Comprobación notarial

  • Asesoramiento gratuito al prestatario sobre las condiciones del préstamo.
  • Levantará acta sobre cumplimiento de deberes de transparencia.

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CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Otro de los aspectos que ha dado lugar a una enorme litigiosidad en el ordenamiento español –pendiente de resolución definitiva por parte del TJUE– es la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos que, con la nueva LCI, deberán concurrir al menos los siguientes requisitos para su validez:

  • Que el deudor se encuentre en mora, ya sea de parte del capital o de los intereses del préstamo.
  • Que el prestamista hubiera remitido un requerimiento de pago en el que se conceda el plazo de al menos un mes para proceder al pago de lo adeudado.
  • Que las cuotas impagadas equivalgan al menos a:
    • 3 % de la cuantía del capital o al impago de 12 cuotas mensuales, si la mora se produjera en la primera mitad de la duración del préstamo;
    • 7 % de la cuantía del capital o al impago de 15 cuotas mensuales, si la mora se produjera en la segunda mitad de la duración del préstamo.

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GASTOS HIPOTECARIOS Y COMISIÓN DE APERTURA

La distribución de los gastos hipotecarios tras la entrada en vigor de la LCI, así como la posibilidad de pactar una comisión de apertura.

PRESTAMISTA

  • Notaría
  • Registro
  • Gestoría
  • AJD *(según normativa tributaria)

PRESTATARIO

  • Tasación
  • Copias escritura

La Ley prevé la posibilidad de pactar una comisión de apertura, que se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad de la prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

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VENTAS VINCULADAS Y PRÁCTICAS COMBINADAS

Respecto de las denominadas ventas vinculadas, la LCI establece una prohibición de carácter general sujeta a varias excepciones, como aquellas en las que los prestamistas requieran de la suscripción de un seguro de daños sobre el bien que garantiza el préstamo o en garantía del cumplimiento de la obligación de pago.

Igualmente, se permiten las prácticas combinadas siempre que los productos se ofrezcan de forma clara y por separado para que el prestatario pueda advertir la diferencia entre ambas ofertas, ampliándose y tipificándose las obligaciones de información en relación con el coste de la  práctica combinada, el beneficio que reporta y el riesgo de pérdidas que dicho producto puede generar, los efectos de su no contratación o de la cancelación del préstamo y las diferencias entre oferta combinada y o sin ella.

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TIPOS DE INTERÉS

Las principales novedades relacionadas con el tipo de interés aplicable a los préstamos son las siguientes:

Interés de demora

LCI:
No superior al remuneratorio + 3 puntos.

Variación tipo de interés

Prohibición límite a la baja (cláusula suelo).
Prohibición interés remuneratorio negativo.

Reembolso anticipado

Obligaciones de información al prestatario para que valore su decisión (cuantificar los costes).
Regula las comisiones que pueden aplicarse, dependiendo del tipo de contrato.

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OTROS ASPECTOS A TENER EN CUENTA

La LCI incide y regula también otros interesantísimos aspectos, como el establecimiento de un régimen sancionador para los incumplidores de los deberes y requisitos legales, la regulación de los requisitos de formación, experiencia y política de retribución del personal a cargo del prestamista o intermediarios financieros, etc…

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CONCLUSIÓN

Sin duda, el Legislador ha querido romper una lanza al potenciar la transparencia y protección del consumidor en el marco de la información precontractual y contractual de esta clase de préstamos. No obstante, solo el tiempo nos dirá qué efecto definitivo produce en el mercado hipotecario el establecimiento de estas nuevas obligaciones para los prestamistas.

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