Gonzalo Fernández de Córdova
PÚBLICO
El 29 de septiembre de 2026 el Gobierno aprobó dos reales decretos-leyes en materia de vivienda, conocidos popularmente como “decretos Maricarmen”, en referencia al desahucio de una mujer de 87 años en Madrid. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, entró en vigor el 1 de octubre. El segundo, el Real Decreto-ley 27/2026, entró en vigor el 2 de octubre. Tras no ser convalidados por el Congreso ese mismo día, el Consejo de Ministros volvió a aprobar el 6 de octubre los mismos decretos, con un contenido sustancialmente igual, que el BOE ha publicado.
Con el fin de contextualizar, un contrato de alquiler de vivienda habitual dura como mínimo cinco años, o siete si el propietario es una empresa, aunque se firme por un plazo menor. Cumplido ese plazo, si nadie dice nada, se prorroga año a año hasta tres años más; para evitarlo, al propietario le basta con avisar con cuatro meses de antelación, sin coste alguno. Pasados esos ocho o diez años, el contrato termina o continúa mes a mes (la llamada tácita reconducción), y el inquilino pierde prácticamente toda garantía de permanencia.
¿Qué cambia principalmente con el Real Decreto-ley 26/2026? Este crea una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos cuyo plazo termine antes del 31 de diciembre de 2028. Esta no es automática, debe pedirla el inquilino, que ha de estar al corriente del pago y haber pagado puntualmente los ocho meses anteriores. El propietario debe aceptarla, salvo que necesite la vivienda para sí o un familiar, o que ambas partes firmen otro acuerdo o un nuevo contrato. Además, hasta finales de 2027 la subida anual de la renta queda limitada al 2 %, y no habrá subida si el alquiler ya supera el precio de referencia. También da por válidas las prórrogas pedidas en primavera con el Real Decreto-ley 8/2026 que el Congreso tumbó en abril, y regula los alquileres de temporada y por habitaciones.
Este decreto, también refuerza la protección frente a los desahucios, aunque no los prohíbe con carácter general. Hasta el 31 de diciembre de 2030, el juez deberá suspender el desahucio de una persona vulnerable que no tenga otra alternativa de vivienda cuando quien lo promueva sea uno de los llamados “fondos buitre”. El decreto no utiliza esa expresión: se refiere a las entidades que se dedican a comprar viviendas o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio muy inferior a su valor de tasación. La suspensión es posible incluso si ya existe sentencia, siempre que no se haya producido todavía el lanzamiento, y se aplica también a los procedimientos que ya estaban en curso. Además, cuando la comunidad autónoma no ofrezca una alternativa habitacional, deberá pagar la deuda para paralizar el desahucio (lo que se conoce como enervar la acción) en un plazo de dos meses, durante los cuales el proceso queda suspendido.
¿Qué cambia principalmente con el Real Decreto-ley 27/2026? Cumplidos los cinco o siete años, si nadie avisa, el contrato ya no se prorroga año a año, sino otros cinco o siete años, y así sucesivamente, sin límite. El propietario que no quiera renovar deberá avisar con seis meses de antelación y pagar al inquilino una indemnización de al menos doce mensualidades de renta de una vivienda similar. No tendrá que pagarla, entre otros casos, si necesita la vivienda para sí o un familiar, si el inquilino tiene otra vivienda en el mismo municipio o si ambos firman un nuevo contrato.
Desde un plano constitucional, lo que debe destacarse, es la convalidación de estos decretos en el Congreso. Un real decreto-ley entra en vigor desde su publicación, pero es una norma provisional: el Congreso debe votarlo en un plazo de treinta días y basta la mayoría simple para que se mantenga. Si no se convalida, queda derogado, aunque se conservan los efectos que haya producido mientras estuvo vigente. Ambos decretos se votaron por separado el pasado 2 de octubre y ninguno de los dos fue convalidado. Por eso, tras la convocatoria de elecciones, el Gobierno los ha aprobado de nuevo y los nuevos textos también deberán convalidarse en un plazo de treinta días. Esta vez lo hará la Diputación Permanente del Congreso, órgano que asume la convalidación de los decretos-ley mientras las Cortes están disueltas y en el que la aritmética parlamentaria permitiría sacar adelante el primero sin los votos de Junts. El segundo, sin embargo, es más improbable que se convalide debido al voto en contra del PNV. Si el primero se convalida, previsiblemente seguirá en vigor al menos hasta un posible cambio de gobierno tras las elecciones del 29 de noviembre.
