Regina Bareño Asúa
Urbanismo
Como es ya más que conocido por todos, en Cataluña planea constantemente la idea de regular de forma independiente a la legislación nacional todo aquello relacionado con los arrendamientos. Así, hace tan solo un mes que se ha podido tener conocimiento del Anteproyecto de ley preparado para la incorporación del contrato de arrendamiento de bienes en el Código Civil de Cataluña. De esta forma, Cataluña vuelve a abogar por una regulación propia al margen de la normativa estatal en materia de arrendamientos.
No obstante, lo anterior, esta iniciativa de incorporar en el Código Civil de Cataluña normativa propia de los arrendamientos catalanes no es la primera de las medidas tomadas en dicha Comunidad Autónoma, debiendo traer a colación, entre otras medidas, las comentadas y discutidas contenciones de las rentas de alquiler de vivienda.
Así, ahora el legislador catalán viene a desarrollar el derecho civil catalán incluyendo en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña una regulación específica para el arrendamiento de vivienda. Dicha inclusión, por ahora se muestra únicamente como una propuesta; puesto que solo se dispone de un Anteproyecto de Ley; pero si finalmente se convierte en Ley, Cataluña dejará de regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 1994), para tener su propia normativa de arrendamientos catalán (en adelante, LAU de Cataluña).
A continuación, exponemos algunos de los aspectos más interesantes que podría incorporar esta regulación de arrendamientos en Cataluña:
- – Se diferencia entre varios modelos de arrendamiento de vivienda, el articulo 623-36, diferencia entre (i) arrendamiento de vivienda para residencia permanente y (ii) arrendamiento de vivienda para otros usos (residencia secundaria o ocasional). Es más, añade que, si la parte arrendataria es persona jurídica, el arrendamiento se entenderá siempre hecho para otros usos.
- – Se considerarán nulas todas las cláusulas que contradigan las normas relativas a vivienda para residencia habitual en perjuicio del arrendatario, salvo que la ley expresamente disponga que puede el arrendatario renunciar a los derechos. No obstante, esto no se aplicará en caso de que la vivienda tenga más de 300 m2 o en los que la renta inicial supere 3’5 veces el salario mínimo interprofesional, aplicándose en ese caso la normativa para arrendamiento de vivienda para otros usos.
- – La LAU de Cataluña también incorporará dos artículos muy interesantes, como son el articulo 623-39, relativo al mínimo contenido y forma del contrato de arrendamiento (esto es, identificación de las partes, fecha de formalización e inicio del periodo de arrendamiento, descripción y condiciones físicas de la vivienda, descripción de los servicios individuales, instalaciones y suministros de que dispone la vivienda, indicación de si el arrendamiento incluye o no el uso de los anexos de la vivienda y otras dependencias, etc.) y el articulo 623-41, relativo a cláusulas que se tendrán por no puestas en el contrato en caso de que sean incluidos, como es la obligación del arrendatario de hacerse cargo de todo deterioro debido al uso ordinario, o un tipo de interés de demora superior al interés legal en caso de impago de la renta- ello podría evitar muchos procedimientos judiciales- .
- – Duración del contrato, si bien se establece como contenido mínimo a estipular en el contrato de arrendamiento, se mantiene la duración mínima de 5 años o 7 años, si el arrendador es persona jurídica. No obstante, la LAU de Cataluña recoge que la duración empezará a contar desde la fecha que se indique en el contrato y si no se indica, comenzará a contar desde que se ponga a disposición a la parte arrendataria; a diferencia de la LAU 1994 que recoge que se tomará la fecha que fuere posterior, ya sea la fecha del contrato o de puesta del inmueble a disposición del arrendatario.
- – Igualmente, se mantiene las prórrogas forzosas del contrato, por lo que, llegado la fecha de vencimiento del contrato pactado por las partes, si este es inferior a 5 años o a 7 años- si el arrendador es persona jurídica-, el contrato se prorrogará por periodos anuales hasta alcanzar dicha duración mínima. Sin embargo, mientras que la LAU 1994 permite al arrendatario poner fin al contrato, siempre y cuando preavise con un plazo de 30 días a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de las prórrogas anuales, la LAU de Cataluña establece un plazo de preaviso de dos meses.
- – Asimismo, el legislador catalán para beneficiar al arrendatario establece la posibilidad de prorratear la mensualidad de fianza durante el primer año en caso de situación de exclusión residencial
De esta forma, una vez más, desde la Comunidad Autónoma de Cataluña se pretende la implantación de una normativa propia, la cual debe ser tenido en cuenta que no se separa en muchos aspectos de la normativa estatal por la que, por el momento, se rigen la totalidad de los contratos de arrendamiento suscritos en España; pero que, si aporta detalles propios. No obstante, debe ser mencionado también que en ciertos aspectos la regulación propuesta se muestra más concreta y detallista e incluso actualizada a las posibles controversias o disyuntivas que la LAU 1994 ha venido generando desde su entrada en vigor.
Sin embargo, tal y como ha sido dispuesto previamente, hasta la fecha dicha idea de una regulación propia en materia de arrendamientos es una idea plasmada en un Anteproyecto de Ley que debe ser sometido al procedimiento de aprobación legamente establecido y que, por tanto, únicamente nos deja una opción: esperar para comprobar si el Anteproyecto de Ley es aprobado y Cataluña dice adiós a la LAU 1994 para regirse por su propia regulación.
